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DFW 지역 주택 중간 가격, 지난 4월 40만 4,450 달러… 주택 거래 8% 감소

DFW 지역 주택 가격이 올해 마침내 하락했다. 지난 10년 이상 매해 꾸준한 가격 상승과 코로나19팬데믹 이후 전례 없는 자산의 경제적 가치 증가(appreciation)가 일어난 후 하락한 것이다.

집값 하락은 최근 모기지 금리의 급격한 상승과 맞닿아 있다.

지난달 30일(화) 발표된 S&P 코어로직 케이스 실러(CoreLogic Case-Shiller)의 최신 지수에 따르면 DFW의 3월 주택 가격은 전년 대비 1.5% 하락했다.

이는 2012년 2월 이후 처음으로 DFW 메트로 지역에서 전년 대비 하락한 것이다. DFW 지역의 주택 가격은 지난해 6월 고점을 찍었고, 그 이후 7.5% 하락했지만 올해 2월~3월에는 소폭 상승했다.

케이스 실러 지수는 미국 주택시장 동향을 알아볼 수 있는 대표적인 경제지표 중 하나로, 세계 3대 신용평가회사인 스탠더드앤드푸어스(S＆P)가 발표하는 대표적인 주택가격지수다

부동산 중개인 협회(Realtor associations)의 최신 데이터에 따르면 DFW 지역의 단독 주택의 중간 가격은 지난 4월에 전년 대비 5% 하락한 40만 4,450달러를 기록했다. 또한 거래도 전년 대비 8% 감소한 7,429건을 기록했다.

◈ 미국 집값은 두 달 연속 반등

한편 미국의 집값은 두 달 연속 반등했다. 전문가들은 하락장이 끝났을 가능성을 제기했지만, 금리 부담이 계속 주택시장을 짓누를 것이라는 반론도 나온다.

글로벌 시장지수 제공업체인 ‘S&P 다우존스 인덱스’는 3월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수가 전월보다 0.4% 상승했다고 같은날 밝혔다.

미 주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 이 지수는 지난 2월 0.2% 반등한 데 이어 2개월 연속 오름세를 보였다. 직전까지 미국의 집값은 7개월 연속 하락 중이었다.

3월 10개 주요 도시 주택가격지수와 20개 주요 도시 주택가격지수도 전월보다 각각 0.6%, 0.5% 오르며 상승폭을 키웠다.

전년 동월과 비교하면 3월 집값은 0.7% 오른 것으로 집계됐다. 그러나 10대 도시 지수와 20대 도시 지수는 전년보다 각각 0.8%, 1.1% 하락하는 등 혼조세를 보였다.

시애틀(-12.4%)과 샌프란시스코(-11.2%) 등 서부 대도시가 큰 폭의 하락세를 이어간 반면 마이애미(7.7%), 탬파(4.8%), 샬럿(4.7%) 등 동남부 도시들의 상승세도 지속됐다.

하지만 이들 중 어느 곳도 지난 몇 달 동안 두 자릿수 증가를 기록하지 못했다.

크레이그 라자라 S&P 다우존스 상무는 “우리가 한 달 전 목격한 집값의 완만한 상승은 3월에 가속화했다”면서 “두 달의 가격 상승이 확정적인 회복세를 의미하는 것은 아니지만, 3월 결과는 작년 6월 시작됐던 집값 하락세가 아마 끝났을지도 모른다는 점을 시사한다”고 말했다.

높아진 금리에도 불구하고 집값이 반등한 것은 그 이상으로 매물 공급이 부족하기 때문으로 분석된다.

질로우(Zillow)의 경제 데이터 애널리스트 댄 핸디(Dan Handy)는 “전국적으로 시장에 나온 주택 리스팅이 약 1주일 만에 계약에 들어가고 많은 주택이 요구 가격보다 높게 팔리고 있다”고 말했다.

핸디 경제분석가는 “주택 가치가 빠르게 상승하고 금리는 10년 만에 최고 수준에 이르렀다. 또 올 봄 매물 재고가 사상 최저 수준을 기록하고 있다. 이러한 상황은 잠재 주택 구매자에게 가장 유리한 조건은 아니다”라고 말했다. 

그는 “이러한 어려운 상황으로 인해 구매자 풀(pool of buyers)이 고갈될 것으로 예상되고 주택 시장이 여전히 매우 경쟁적이라는 징후가 있다”라고 덧붙였다.

특히 초저금리 시절 주택담보대출(모기지)을 받은 집주인들은 살던 집을 팔고 새집을 매수할 경우 거의 7%대의 금리를 새로 적용받기 때문에 매도를 꺼리고 있다.

◈ 오락가락 주택 시장, 전문가들 관망세

주택 판매 활동과 가격은 매해 첫 몇 달 동안 하락했다가 봄에 다시 상승하는 경향이 있다.

케이스 실러 지수 보고서는 이러한 경향이 올해 다시 돌아왔다고 전했다.

텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 연구 센터의 애덤 퍼듀(Adam Perdue) 경제학자는 “주택 구매자들이 더 큰 집을 사는 등 자발적인 움직임을 보일 가능성이 더 높은 올해 여름철 동안 주택 가격이 전형적인 추세를 이어갈지 지켜볼 것”이라고 말했다.

올해 낮은 모기지 이자율을 가졌던 주택 구매자들은 주택 업그레이드를 원했지만 그대로 머물면서 더 높은 이자율을 피할 수 있었다.

퍼듀 경제학자는 인터뷰에서 “현재 높은 이자율로 인해 계절적 패턴을 따르고 있다”라며 “실제로 올해 여름이 핵심이 될 것”이라고 밝혔다.

텍사스 A&M 대학 경제학자들은 텍사스의 주택 가격이 작년과 비슷한 수준을 유지하고 소폭 상승하거나 하락할 것으로 예상했다.

텍사스 주택 시장은 2020년부터 2022년까지의 급속한 상승에 비해 더 정상으로 돌아가고 있다. 

주택 가격은 2020년 초 이후 35%에서 40% 상승했는데, 당시 부동산 센터의 예상 상승치는 10%~15% 였다.

부동산 센터는 향후 몇 년 동안 2008년 금융 위기 전후처럼 텍사스 부동산 시장이 침체를 반영할 것으로 예상한다.

또한 인플레이션과 노동시장 과열이 예상보다 더 장기화하고 있다는 점에서 연방준비제도(Fed·연준)가 통화긴축 정책을 지속할 경우 금리 부담이 매수세를 다시 꺾을 수 있다는 관측도 나온다.

부동산 전문가들은 “현재의 모기지 금리로 인한 문제와 계속되는 경제 약세 가능성이 주택 가격에 역풍으로 남아 있을 가능성이 높다”고 말했다.

정리=박은영 기자