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1, 2차 세계대전을 거치면서 미국은 유럽에 무기를 팔고 금을 받았다. 그러다 보니 전쟁이 끝났을 때 전 세계 중앙은행이 보유한 금의 3분의 2를 미국이 보유하게 되었다. 미국은 베트남전에 참전하여 엄청난 비용을 지출하는 바람에 달러를 많이 찍어내게 되었다. 미국은 1959년부터 1971년까지 보유한 금의 50퍼센트를 잃게 되었다. 1971년, 미국의 닉슨 대통령은 더 이상 달러를 금으로 바꿔주지 않겠다고 발표했다. 이때부터 모든 지폐는 금과 같은 확실한 보증 없이 그냥 정부의 약속으로 찍어내는 돈이 됐다.

이런 화폐 시스템에 우리는 어떻게 대응해야 할까? 가짜 돈인 화폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼 머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 투자해야 한다. 주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 결국 우상향한다. 따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 

이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

◈ 살아남으려면 자본주의 게임의 법칙을 익혀라. 

인플레이션은 화폐가치가 떨어져서 오는 경우다. 화폐가치가 떨어지는 이유는 화폐 공급이 시중에 많아졌기 때문인데 그러면 그 많은 공급은 어디로 가는 것일까? 바로 부동산이나 주식으로 실물자산으로 옮겨 가는 경우가 많다. 

코로나로 인해 경제적 타격을 입은 소상공인,기업들이 많았다. 그 때문에 정부는 화폐를 풀었는데 그 뒤로 그 화폐는 경기를 일으키는데 쓰이질 않고 대부분 주식이나 부동산으로 흘러 들어갔다. 대부분의 사업가는 부동산과 주식 가격이 올라서 부자가 되었다. 즉 투자를 잘해야하고, 투자를 잘하려면 먼저 ‘자본주의 게임의 법칙’을 알아야 한다. 

모두가 아는 정보와 사람들이 이미 많이 몰린 곳에는 수익이 크지 않다. 그렇기에 가치를 평가할 수 있는 통찰력을 키워서 싸게 사서 나중에 비싸게 팔 수 있는 안목을 길러야 한다.

◈ 부자가 되려면 손실의 공포에서 벗어나라. 

아무데도 투자하지 않는 것이 가장 큰 위험이다. 장기적인 수익률로 보면 주식과 부동산의 투자수익률이 예금 이자율보다 높다. 하지만 손실에 대한 고통이 이익의 기쁨보다3배 정도 강하기 때문에 사람들은 잘 투자하지 못한다.

◈ 전략적 사고없이 무턱대고 열심히 하면 빨리 망한다.   

성공하기 위해서는 노력과 재능보다 전략적인 선택이 더 중요하다. 승리하는 전략을 선택해야 한다. 무턱대고 노력만 하면 빨리 망한다. 아주 쉬운 예로 거북이가 토끼를 이길 수 있으려면 어떻게 해야 하는가? 체력을 기르고 노력해도 안된다. 유일한 방법은 육상이 아닌 수영시합을 하자고 해야 한다. 이런 게 전략적 사고방식이다.

거인의 어깨에서 바라봐야 돈의 길이 보인다. 거인이란 나보다 먼저 앞서 있는 아니면 전세계적으로 인정받은 사람, 돈이 보이는 곳에 먼저 가 계신분들의 어깨 너머로 세상을 바라보라는 이야기이다. 돈의 흐름을 꿰뚫어 보는 통찰력을 키워 같이 견주어 바라 볼 수 있는 견해를 길러야 하고 그 거인을 찾는 가장 쉬운 방법은 바로 책이다. 

◈ 어느 도시, 어느 동네 부동산이 뜰것인가?

도시의 성공요인을 측정하는 몇가지 요인들이 있다. 사람을 즐겁게 만드는 도시가 번성한다. 음식문화, 패션문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만들고 이런 환경이 잘 갖추어진 곳에 인재들이 몰리게 되어있다. 그리고 그 인재들이 중요시하는 요인은 자녀교육과 안전이다. 이 이론은 하버드 경제학과 교수인 에드워드 글레이저의 「도시의 승리」라는 책에서 나온 이론이다.

◈ 슈퍼스타 도시 전성시대, 수혜자는 누구인가?

바로 해당 지역의 주택과 땅 소유자들이다. 슈퍼스타 도시의 부동산 가격은 시간이 갈수록 다른 도시보다 훨씬 더 급등한다. 

인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생한다. 외부 효과(external effect)란 시장에서 돈을 매개로 사고팔고 하는 거래를 통해서 생기는 게 아니라 시장을 통하지 않고 그냥 공짜로 생기는 이득이나 손해를 말한다. 

예를 들면, 자동차 매연으로 혼잡 도로 주변의 집주인이 손해를 본다. 시장에서 아무 거래도 한 게 없는데 손해를 보는 것이다. 

인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생한다. 인재 덕분에 인재 아닌 다른 평범한 사람도 덕을 본다는 말이다. 경제학자들은 인재랑 같이 일하면 다른 사람도 생산성이 높아지고 소득도 늘어나는 걸 확인했다. 미국 프랑스의 슈퍼도시들은 이미 이런 것들을 증명하고 있다.

◈ 인간 본성에 대한 이해가 투자의 기본이다. 

투자는 세상을 사는 지혜의 일부분이다. 인간 본성이 어떤지를 잘 알고 이를 활용해야 투자에도 성공할 수 있다. 인간은 중독되기 쉬운 동물이다. 그래서 술, 담배, 카지노, 게임주들이 돈을 많이 번다. 인간은 더 좋은 동네, 더 좋은 집에 살고자 하는 욕망을 가지고 있다. 자녀에 대한 부모의 사랑은 맹목적인 본능이다. 이러한 본능을 감안할 때 교육열은 당연한 것이고, 부동산에서 학군의 가치는 영원할 것이다.

돈을 벌려면 독점기업에 투자하라. 독점사업에 투자하라. 가장 가까이에 있는 독점사업은 무엇인가? 바로 부동산이다. 그 위치에 그 땅은 하나뿐이기 때문이다.

부동산에 투자하려면 지방이나 변두리에 투자하는 것보다는 부자들이 사는 중심지에 투자하는 게 유리하다. 부동산 투자의 원리는 부자 동네랑 얼마나 가까운가에 있다.

피케티는 부동산이나 금융자산의 자본수익률이 경제성장률보다 더 높다는 것을 밝혔다. 자본이익률이 경제이익률보다 높다는 것은 ‘부동산이나 주식 등의 자본을 가진 부자가 임금근로자보다 더 빠른 속도로 돈을 번다’는 것을 의미한다. 부자의 비결은 월급에 달려 있는 게 아니고 투자에 달려 있다.

열심히 일하고 저축하고 모으는 것은 부자가 되기 위한 필요조건이지 충분조건은 아니다. 부자가 되려면 열심히 일하는 것 외에 부동산과 주식 투자를 잘 해야 한다. 예나 지금이나 마찬가지고, 앞으로도 여전히 화폐가치는 떨어질 것이고 실물 자산인 부동산 가격은 상승할 것이다. 

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: [email protected]

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.