달라스 콜린, 태런, 덴튼 등 주요 4대 카운티 올해 주택 평가 크게 올랐다.
한인 인기 주거 지역인 프리스코, 맥키니, 프라스퍼 등 30%이상 상승
북텍사스의 주택 가격이 사상 최고치로 치솟으면서 주택 소유자들이 부담해야할 재산세에 대한 관심이 커지고 있다.
새로운 수치들은 치솟는 부동산 세금 감정(property tax appraisals)으로 인해 북텍사스 주택 소유자들이 얼마나 큰 타격을 받고 있는지를 명확하게 보여주고 있다.
지난 27일(수) 지역 매체인 CBS 11 뉴스는 콜린 카운티의 약 10만명의 주택 소유자들이 새롭게 감정된 재산세에 항의할 것으로 예상된다고 보도했다.
루카스(Lucas) 주민인 마크 셰린 씨는 “최근 재산세 관련 우편물을 받은 후 집 밖의 고장난 스프링쿨러 시스템은 더 이상 걱정거리가 아니다. 우리 가족은 올해 작년보다 7만 5천달러를 더 부담해야 한다”며 “우리는 다시 항의해야 할 것이다”라고 밝혔다.
셰린 가족은 콜린 카운티의 작은 마을에 살고 있는데 이곳은 평균 주택 가격(average home price)은 거의 60만 달러로 가파르게 치솟고 있다.
셰린 씨의 경우처럼 올해 재산세 관련 감정 평가액은 전반적으로 30%이상 상승했다. 현재 루카스의 중간 주택 가치(median home value)는 90만 달러가 넘는다. 셰린 씨는 “그저 어찌할 바를 모르겠다”라고 낙담했다.
프리스코, 맥키니, 프라스퍼, 셀라이나, 주택 감정 가치 30%이상 상승
한인 동포들에게도 인기있는 거주지인 프리스코, 맥키니, 프라스퍼, 셀라이나 등 북텍사스 주요 도시들의 주택 감정 가치가 크게 상승한 것으로 나타났다.
각 카운티 지역자들에게 최근 제공된 새 수치에 따르면 이 도시들의 주택 감정 가치(home appraisal values)를 30%이상 상승했다.
콜린 카운티의 대표적 도시들인 맥키니의 경우 31%, 프리스코 32%, 셀라이나 38%, 프라스퍼 36% 등 주택 감정 가치가 크게 올랐다.
“이같은 증가폭은 믿기 힘든(astonishing), 놀라운 일이다”라고 밝힌 콜린 카운티의 대럴 헤일 커미셔너는 “불행히도 이 같은 증가세는 몇 년 동안 계속될 것으로 보인다”라고 말했다.
이어 그는 “건축비가 정상적인 공급과 수요를 증가시켰다. 여기에 연방준비제도(Feds)가 개입해야 하는 또다른 이유는 시중에 통화공급이 너무 많이 증가했기 때문이다”라고 밝혔다.
헤일 커미셔너는 “조건이 된다면 주택지 면제(homestead exemption, 홈스테드 면제)를 신청할 것”을 권하며, “세율을 정하는 선출직 공무원들과도 이야기하고, 항의서를 제출하라”고 조언했다.
그는 “최소한 내년과 그 다음 해에 혜택을 받을 수 있는 약간의 감면을 받을 가능성이 높다”고 부연했다.
한편 올해 콜린 카운티에서 감정된 가구 중 약 2,800 여 가구만이 부동산 가치가 오르지 않거나 변동 없음으로 보고됐다.
크게 오른 북텍사스 집값, 사실은 속 빈 강정?
작년 초만해도 북텍사스의 집값은 팬데믹 전보다 다소 올랐지만 평범한 수준에서 출발했다.
하지만 주택 가격이 계속 치솟으면서 주택 소유자들은 ‘하우스 리치(house rich)’가 되어갔고, 화려한 부동산에서 화려한 한 해를 마무리하는 것처럼 느꼈다.
이제 세금 감정(tax appraisal)이 시작됐다. 주택의 가치가 오르는 것을 보는 것은 기쁜 일이긴 하지만, 감정 가치는 많은 사람들에게 두려움을 줄 수 있다.
왜냐하면 세금 감정은 시, 카운티, 학군, 병원 지구(hospital districts), 수도 지구(water districts)와 다른 과세 당국이 예산과 세율을 정하고 적절한 세금을 부과할 때 사용되며, 몇 달 후에 주택 소유자가 재산세를 얼마나 낼 지를 결정하기 때문이다.
최근 북텍사스의 수치만 봐도 거의 모든 사람들의 주택 가치가 크게 상승했다.
대표적으로 달라스와 콜린의 중앙 감정 구역(Central Appraisal Districts, CAD)의 주거 감정(residential appraisals)을 살펴보면 2021~22년 사이에 주택 가치가 크게 변화됐다.
2021년 달라스 CAD의 부동산 평가를 보면 평가 감소는 3만5,844건, 증가는 22만 8,246건, 변동 없음은 39만 5,690건이었다.
하지만 올해에는 평가 감소는 1만 2,637건, 증가는 59만 2,637건, 변동없음은 5만9,141건으로 무려 20만건이 1년 사이에 부동산 가치가 크게 오른 것으로 나타났다.
콜린 카운티도 다르지 않은데, 2021년 콜린 CAD의 부동산 평가에서는 평가 감소 1만 6,638건, 증가 24만 3,813건, 변경없음 2만 7,871건이었으나, 올해는 감소는 불과 1,976건, 증가는 무려 29만 2,817건, 변경 없음은 841건에 불과했다.
이외에도 태런 CAD는 2022년 재산평가가 ‘다수’로 증가했다고 보고했고, 덴튼CAD는 80~90%의 부동산 평가가 오를 것으로 예상했다.
이에 북텍사스의 주택 소유자들은 “집값이 오른 것뿐 소득은 이전보다 달라진 것이 없다. 오히려 인플레이션으로 인해 실질 소득은 준 것이다”라며 불만에 찬 목소리를 내고 있다.
특히 경제력을 상실하고 퇴직 연금 등으로 생활하고 있는 시니어 주택 소유자들의 경우 최근 이 같은 재산세 상승 예상에 크게 우려하고 있는 실정이다.
“주택 소유자들이여 저항하라!”
홈스테드 면제(Homestead Exemptions) 이용하기
챈들러 크라우치 부동산을 운영하고 있는 크라우치는 태런 카운티의 주택 소유자들을 위해 무료 세금 항의 서비스를 제공하고 있다. 이는 그가 수년 동안 해온 일이다.
크라우치는 최근 텍사스 정치 팟캐스트에 참여해 부동산 세금 감정과 싸우기 가장 좋은 해라는 에피소드에 대해 알아두어야 할 모든 것을 소개했다. 벤 라우어 부동산 그룹의 벤 라우어 역시 달라스 카운티에서 재산세 평가에 항의하는 데 관심이 있는 사람들을 돕기 위해 무료 서비스를 제공하고 있다. 올해 그는 콜린과 록월 카운티에서 세금 항위에 관심이 있는 집주인들에게 무료 지원을 제공하고 있다.
라우어는 “홈스테드 면제를 받지 못한 많은 자격있는 주택 소유자들을 만난다”고 말한다.
홈스테드 면제는 거주용으로 주택을 구입한 주민을 대상으로 카운티 재산세를 공제해주는 제도이다. 홈스테드 면제는 가구당 소유, 거주하고 있는 한 주택에 한해 혜택을 받는 것으로 한번 신청하면 해당 주택을 매매하기 전까지 자동으로 매년 연장돼 계속 혜택을 받을 수 있다.
라우너는 “그렇게 하면 세금에서 25~30%가 빠지고, 인상폭은 10%로 제한된다”라고 전했다.
달라스 CAD는 “60만 이상의 거주지 중 단지 절반만이 주택 면제를 받았다”고 밝히며 “임대주택이거나 주인이 입주하지 않아 이런 면제를 받을 수 없는 주택도 있지만 상당수 집주인들이 이를 놓치고 있을 수 있다”라고 전했다.
관련 전문가들은 “올해 1월 1일 이전에 해당 집을 소유하고 있고, 만약 주택 면제를 받지 않았다면, 4월 30일까지 그것을 신청해야 한다”고 설명했다. 이어 “만약 1월 1일 이후에 집을 샀다면 당신은 그 집을 산 같은 해에 부분적인 주택 면제를 받을 수 있다”라고 부연했다.
올해 텍사스 중간선거의 최대 이슈는 재산세
중간 선거를 앞둔 텍사스 정계에 주택 가치 상승으로 인한 재산세에 대한 이슈가 크게 부상하고 있다.
지난 2019년 그렉 애봇 주지사는 지방 정부 및 기관이 매년 재산세 수입을 늘릴 수 있는 금액에 3.5% 상한선을 설정했다. 당시 애봇 주지사는 재산세 안건이 다음 임기의 최우선 의제라고도 밝힌 바 있다.
올해 가을 애봇 주지사에게 도전장을 내민 민주당의 베토 오루크 주지사 후보도 “텍사스가 지방 정부가 제공하는 서비스에 대한 ‘공정한 몫’을 지불하기를 원한다”라고 밝혔다.
주지하다시피 텍사스에는 소득세가 없다. 때문에 주가 경제적인 오아시스가 됐지만 텍사스 주민들이 세금 납부로부터 완전히 자유로운 것은 아니다. 텍사스의 재산세는 전국에서 가장 높게, 그리고 빠르게 상승하고 있다. 전문가들은 추세를 통제하는 것은 텍사스 경제의 미래를 위한 열쇠라고 지적한다.
텍사스의 관대한 조세 정책은 2010년 이후 급속한 일자리 증가와 함께 인구를 16% 이상 확장하는 데 도움이 됐다. 또한 타 지역 이주민들의 유입은 주택 가치를 높였다.
하지만 증가하는 재산세는 기존 주택 소유자들의 이익을 잠식하고 텍사스의 매력을 약화시키고 있다. 조세 재단(Tax Foundation)에 따르면 소유주가 거주하는 주택에 대한 실효 세율로 측정할 때 텍사스는 재산세가 미국에서 7번째로 높은 것으로 나타났다.
이 수치는 현재 주택 가치의 1.8%에 이르며 2010년 이후 재산세 수입을 67%까지 끌어올리고 텍사스를 뉴욕보다 더 높은 순위에 올려 놓았다.
전문가들은 “재산세는 소득에 대한 세금이 낮거나 없는 주에서 자금 격차를 메우는 데 도움이 되지만 일리노이 주처럼 점차 납세자에게 더 큰 부담이 될 수 있다”고 지적했다.
박은영 기자 © KTN
