바닥을 다지는 텍사스 주택시장
여름 성수기를 지나며 텍사스 주택시장에는 오랜만에 ‘안정’이라는 단어가 등장했다. 1년 넘게 이어진 집값 하락세가 눈에 띄게 둔화됐고, 거래량은 지난해를 웃돌았다. 그런데 9월 16일, 연방준비제도가 3년여 만에 기준금리를 인상하면서 분위기가 다시 복잡해졌다. 30년 고정 모기지 금리는 7% 문턱까지 올라왔다. ‘가격은 바닥을 다지는데, 금리는 다시 오른다’ — 이것이 올 연말 텍사스 부동산 시장의 기본 구도다.
프레디맥 주간 조사에서 30년 고정 모기지 금리는 9월 10일 6.76%를 기록했다. 13개월 만의 최고치이자, 1년 전(6.35%)보다 0.4%포인트 높은 수준이다. 연준의 금리 인상 직후 일일 대출 금리 지표는 이미 7%를 넘어섰고, 10년 만기 국채 금리도 5%대에 올라섰다. 모기지 금리는 기준금리가 아니라 10년물 국채 금리를 따라 움직이는 만큼, 국채 금리가 내려오지 않는 한 연말까지 ‘6%대 후반~7% 안팎’이 이어질 가능성이 크다.
의미 있는 변화는 전망의 수정이다. 텍사스 A&M 부동산연구센터(TRERC)는 8월 보고서에서 물가가 계속 안정되면 금리 인상 가능성이 낮아져 주택시장이 안정세를 이어갈 것으로 봤다. 그러나 그 전제가 한 달 만에 흔들렸다. 연초 TRERC가 내놓은 2026년 전망 역시 ‘금리 하락에 따른 거래 반등’을 기본 가정으로 삼았다. 금리 경로가 바뀐 만큼, 연말 시장의 회복 속도는 기대보다 더딜 수 있다.
주택 가격: 하락은 멈춰가고, 지역별 온도차는 커진다
TRERC에 따르면 텍사스 주택 가격은 6월까지 13개월 연속 전년 대비 하락했지만, 하락 폭은 0.4%로 크게 줄었다. 7월 예비 자료도 안정화 흐름이 이어지고 있음을 보여준다. 지역별로는 차이가 뚜렷하다. 오스틴(−2.2%)과 샌안토니오(약 −2%)는 여전히 조정 중인 반면, 달라스-플레이노와 휴스턴은 하락 폭이 줄며 바닥에 가까워지고 있다. 특히 포트워스-알링턴은 두 달 연속 전년 대비 가격이 올라 반등 신호를 보였다.
DFW 전체로 보면 7월 중간 거래가는 40만 4,900달러로 1년 전보다 1.7% 낮았다. 텍사스 주요 대도시 가운데 가장 부진한 가격 흐름이지만, 여전히 텍사스에서 두 번째로 비싼 시장이다. 판매까지 걸리는 기간은 중간값 62일로 전국 평균(56일)보다 길다. 매수자 입장에서는 서두르지 않고 집을 고를 여유가 생긴 셈이다.
| 지역 | 가격 흐름 (6월 기준) | 시장 온도 |
| 포트워스-알링턴 | 2개월 연속 전년 대비 상승 | 반등 조짐 |
| 달라스-플레이노 | 하락 폭 축소 | 안정화 진행 |
| 휴스턴 | 하락 폭 축소 | 안정화 진행 |
| 샌안토니오 | 전년 대비 약 −2% | 조정 지속 |
| 오스틴 | 전년 대비 −2.2% | 조정 가장 뚜렷 |
| 텍사스 전체 | 전년 대비 −0.4% (13개월 연속 하락) | 하락세 둔화 |
자료: 텍사스 A&M 부동산연구센터 Texas Housing Insight(2026년 8월호), 3개월 이동평균 기준
거래와 재고: ‘균형 시장’에 들어선 텍사스
가격보다 먼저 살아난 것은 거래다. 6월 텍사스 주택 거래는 3만 4,956건으로 1년 전보다 8.6% 늘었고, 상반기 누적으로도 3.2% 증가했다. 매수자들이 높은 금리에 점차 적응하고 있다는 신호다. 매물 재고는 6월 말 약 15만 3,800채로 전년과 비슷했고, 재고 개월수는 5.4개월로 매수자와 매도자 어느 쪽에도 크게 치우치지 않은 수준이다.
DFW는 조금 다르다. 7월 DFW 매물은 3만 7,231채로 1년 전보다 4.7% 줄었다. 같은 기간 전국 재고가 4.4% 늘어난 것과 대조적이다. 낮은 금리로 대출을 받아둔 기존 주택 소유자들이 새 집의 높은 금리를 피해 매도를 미루는 ‘락인(lock-in) 효과’가 여전하다. 신규 매물 등록도 올해 들어 지난해보다 적은 흐름이다. 공급이 빠르게 늘지 않는다는 점은 DFW 집값을 받쳐주는 요인이다.
매도자의 가격 인하도 여전히 흔하다. 6월 텍사스에서 거래된 주택의 판매자 가격 인하 중간값은 1만 2,000달러로, 최초 호가의 3.3%였다. 매수자라면 호가를 그대로 받아들이기보다 협상 여지를 적극적으로 타진할 만하다.
신축 시장: 건설은 줄고, 인센티브는 늘고
전국 주택 착공은 7월 연율 123만 9,000채로 전월보다 12.4%, 1년 전보다 13.5% 줄었다. 다만 같은 달 건축 허가는 144만 3,000채로 전월보다 5% 늘어 향후 공급이 완전히 끊긴 것은 아님을 보여줬다. 금리가 다시 오르면서 건설사들의 착공 판단은 더 신중해질 전망이다. 8월 착공 통계는 9월 17일 발표된다.
DFW 외곽(프로스퍼, 셀리나, 포니, 멜리사 등)에 신축 단지를 둔 건설사들은 재고 소진을 위해 금리 할인(바이다운)이나 클로징 비용 지원을 제공하는 경우가 많다. 기존 주택보다 신축이 오히려 월 부담이 낮게 나오는 사례도 있으므로, 연말 구매를 고려한다면 건설사 계열 대출사의 금리 조건을 반드시 비교해 볼 필요가 있다. 단, 영구 바이다운인지 첫 1~2년만 낮아지는 임시 바이다운인지 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다.
꼭 챙길 재산세 일정
텍사스 주택 보유자에게 10월은 ‘재산세 고지서의 달’이다. 카운티 세무 당국은 보통 10월부터 고지서를 발송하며, 납부 기한은 이듬해 1월 31일이다. 12월 31일 이전에 납부하면 올해 세금 신고에서 공제 여부를 따져볼 수 있으므로, 연말 세무 계획과 함께 납부 시점을 정하는 것이 좋다. 에스크로 계좌로 재산세를 내는 경우 대출기관이 대신 납부하지만, 내년 에스크로 분석에서 월 납부액이 조정될 수 있다.
올해 집을 산 가구라면 홈스테드 면제 신청을 잊지 말아야 한다. 2025년 11월 주민투표를 거쳐 학군 재산세의 기본 홈스테드 면제액은 14만 달러로 늘었고, 65세 이상·장애인 주택 소유자는 여기에 6만 달러의 추가 면제를 받는다. 신청은 해당 카운티 감정평가국(Appraisal District)에서 할 수 있다. 재산세 경감을 둘러싼 논의는 초과 세수를 배경으로 내년 주의회에서도 핵심 쟁점이 될 전망이다.
부동산파트너 편집팀
