생애 첫 집을 사는 것은 정말 흥분되고 기쁜 일이다. 하지만 경험이 부족해 자칫 실수를 할 수도 있다. 이사철인 봄을 맞아 생애 첫집을 구하고 있다면 이것만은 피하도록 하자.
1. 모기지 사전승인 전에 집을 먼저 찾는다
첫 집을 구입할 때, 먼저 집을 보기 시작하는 것이 일반적이다. 하지만 현재 주택시장에는 바이어의 바람과 달리 저렴한 집이 적게 나오는 상황이며 이에 주택 재고는 부족한 실정이다.
모기지 사전승인을 받는다는 것은 신용과 재정이 대출을 성공적으로 받을 수 있음을 입증하는 진지한 바이어임을 보여 중복 어퍼가 있을 경우에도 선택의 가능성을 높여준다.
2. 동네는 보지않고 집의 외관에 집착한다
부동산 전문가는 올바른 동네를 선택하는 것이 매우 중요하다고 말한다.
집의 외관에 너무 집착하는 것은 단기적인 시각이라는 것이다.
불편한 위치에 있고 좋지 않은 동네에 이사하면 곧 후회하게 될 가능성이 높다.
3. 유니콘은 없다
유니콘은 신화적인 생물이다. 첫 주택 바이어가 흔히 하는 실수는 모든 조건을 충족하는 집을 찾으려 애쓰는 것이다. 완벽을 찾으려고 하면 선택의 폭이 좁아지고 더 좋은 것이 나타나길 바라면서 좋고 적합한 옵션을 지나칠 수도 있다.
주택시장에 나온 매물에 마음을 열고 일부 개선이나 보수 등 노력을 기울일 의향이 있어야 한다.
4. 감정에 기반한 결정을 한다
첫 집을 사는 것은 중요한 인생의 이정표이다. 때문에 인생에서 가장 큰 투자 중 하나를 하고 있다는 것을 기억해야 한다. 예산과 장기적인 재정 목표를 계산하는 실용적인 결정을 해야한다.
5. 단 한 명의 렌더와 상담한다.
첫 구매자들은 종종 처음(혹은 유일하게) 상담한 렌더나 은행으로부터 모기지를 받는데 이것은 실수이다.
제안을 비교하지 않음으로써 수천 달러를 테이블 위에 남겨둘 수 있다.
적어도 세 개의 다른 대출자와 모기지 중개인에게 상담하라고 전문가는 권한다. 또한 이자율은 정기적으로 변하기 때문에 가능한 한 같은 날에 이자율 견적을 받으면 좋다.
6. 크레딧 관리
모기지 렌더는 사전승인 시점에 바이어의 크레딧 리포트를 보고 클로징 직전에 다시 한번 확인한다.
사전승인 시점부터 클로징까지 크레딧 리포트에 극단적인 변화가 있는 경우 최종 모기지 승인이 거부될 수도 있다.
이 기간 새 신용 카드를 개설하거나, 기존 계정을 닫거나, 새로운 대출을 받거나, 기존 신용 계정에서 큰 구매를 하는 것을 피한다.
가능하면 신용카드 잔액을 사용 가능한 신용 한도의 30% 이하로 낮추고, 매달 청구서를 제때에 전액 지불한다.
7. FHA, VA , USDA loans를 간과한다
첫 주택 바이어들은 현금이 부족할 수 있다. 다운 페이먼트 금액이 적거나 크레딧 점수가 좋지 않아서 대출을 받기 어려울 수도 있다. 이런 경우 연방 주택 관리국, 미국 재향 군인부 및 미 농무부)가 보증하는 세 가지 정부 보험 대출 프로그램 중 하나를 알아본다.
FHA 대출은 최소 580의 크레딧 점수와 3.5%의 다운 페이먼트만 요구하며 모기지 보험은 의무적으로 들어야 한다. VA 대출은 현역 및 베테랑 군인과 배우자를 위한 것이다. 다운 페이먼트가 필요하지 않지만 렌더에게 수수료를 지불한다.
USDA 대출은 농촌 지역에서 집을 구입하려는 중간 소득에서 저소득 차용자를 돕는다.
일부 USDA 대출은 저소득 자격 차용자를 위해 다운 페이먼트를 요구하지 않는다.
8. 구매를 너무 서두른다
최소한 1년 전에 집 구매 타임라인을 계획한다. 나쁜 크레딧을 수정하고 다운 페이먼트를 저축하는 데 몇 달이 걸릴 수 있으며 심지어 몇 년이 걸릴 수도 있음을 명심한다. 크레딧 점수를 높이고 빚을 갚고 더 저축하여 사전 승인을 받을 수 있는 더 강한 위치에 있도록 노력한다.
9. 감당할 수 없는 비싼 집을 구매한다.
첫 주택 바이어들은 예산을 초과하는 집에 쉽게 반할 수 있다. 하지만 본인의 수입으로 감당하기 어려운 집을 구매한 경우 재정적으로 힘든 시기에 처했을 때 압류의 위험은 더 커진다. 그러므로 최대 대출 금액이 아닌 감당할 수 있는 월간 페이먼트에 집중한다.
10. 저축한 돈의 대부분을 집 구매에만 쓴다.
다운 페이먼트와 클로징 비용에 저축한 대부분의 돈을 사용하는 것은 첫 주택 바이어들이 저지르는 실수 중 하나이다. 모기지 보험 비용을 피하기 위해 20%의 다운 페이먼트를 내려고 돈을 긁어모으지만 잘못된 선택이 될 수 있다.
클로징 후에도 비상금으로 생활비 3개월에서 6개월 분을 남기는 것을 목표로 한다. 또한 이사를 위한 돈도 남겨두어야 한다. 모기지 보험을 지불하는 것이 이상적이지 않지만 비상금이나 은퇴 저축을 소진하는 것은 피해야 한다.
11. 20%의 다운 페이먼트가 꼭 필요하다고 확신한다
20% 다운 페이먼트는 모기지 보험을 피하는 데 도움이 되지만 많은 바이어들이 그렇게 내지는 않는다.
미국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 따르면 2022년 주택 재구매자의 경우 평균 다운 페이먼트는 17%였고 첫 구매자의 경우 6%였다. 다운 페이먼트 20%를 저축하기 위해 수년이 걸릴 수 있고 그동안 주택 가격은 상당히 오를 수 있다.
최소 3%의 다운 페이먼트만으로도 가능한 대출도 있으며 FHA 대출은 신용 점수가 580 이상이면 3.5%의 다운 페이먼트만 요구된다.
12. 첫 주택 구매를 돕는 프로그램을 찾아보지 않는다.
주정부나 카운티, 시티 등 지방 정부에는 넉넉한 조건의 대출을 제공하는 것부터 다운 페이먼트을 도와주는 보조금에 이르기까지 첫 주택 구매자를 돕기 위한 다양한 프로그램이 존재한다.
일부 렌더는 첫 주택 바이어에게 할인된 이율을 제공하기도 한다.
지방, 주 및 연방 주택 관리국 웹사이트를 확인해 첫 주택 구매자에게 제공될 수 있는 대출과 보조금이 무엇이 있는지 알아본다.
13. 기프트 머니(gift money)는 고려하지 않는다.
많은 대출 프로그램이 가족, 친구, 고용주 또는 자선단체로부터 받은 기프트 머니를 다운 페이먼트로 사용할 수 있게 해준다.
다운 페이먼트를 위해 기프트 머니를 제공한다고 제안한다면 누구와도 얼마를 제공하는지와 언제 돈을 받게 될지에 대해 솔직한 대화를 나눈다.
기프트 머니가 어떻게 그리고 언제 이동했는지를 보여주도록 준비한다. 렌더들은 은행 명세서와 서명된 기프트 머니를 통해 이를 확인할 것이다.
14. 홈 바이어 리베이트 협상을 하지 않는다.
홈 바이어 리베이트 혹은 커미션 리베이트라고도 알려진 개념은 대부분의 첫 주택 구매자들에게는 생소한 것이다.
이것은 주택 판매 가격의 최대 1%에 해당하는 리베이트이며 바이어 에이전트의 커미션에서 나온다.
주별로 가능 여부가 법으로 정해졌는데 텍사스 주에서는 가능하다.
그러므로 바이어 에이전트에게 리베이트 의사가 있는지 협상해 보는 것이 필요하다. 40만 달러 주택 구매에서 4천 달러의 절약이 될 수 있으므로 협상의 가치가 있다.
15. 주택 소유주의 숨겨진 비용을 간과한다.
집을 소유하는 것이 예상보다 더 비쌀 수 있다. 첫 주택 소유주로서 월간 모기지 페이먼트 뿐 어니라 재산세 주택 보험, 공과금 그리고 평균적인 유지보수 및 관리 비용과 같은 많은 잠재적 비용을 예산에 포함시켜야 한다.
모두 합쳐서 매년 수천 달러를 지불할 수 있다. 월 예산에 여유가 없거나 비상금이 없다면 금방 재정적으로 어려운 상황에 처할 수 있다.
이러한 숨겨진 비용을 감안해 매년 주택 구입 가격의 최소 1%에서 3%를 따로 두도록 목표를 세우고 실천한다.
부동산파트너 편집팀
