지난해는 미국에서 주택을 구입하기가 가장 어려운 한 해였지만 올해에는 나아질 것이라는 전망이 나온다.
부동산 회사 레드핀의 보고서에 따르면 2023년에 중위소득 7만8천642달러를 버는 사람이 주택 중간가격 40만8천806달러의 주택을 구입했으면 소득의 약 41.4%를 월 주거 비용으로 지출해야 했다고 분석했다. 이는 역대 최대 비율로 2022년의 38.7%를 웃도는 수준이다.
2023년에 일반적인 주택 매수자가 소득의 30% 이하로 주거 관련 비용을 유지하려면 적어도 10만9천868달러의 소득이 있어야 했다.
이는 2022년보다 8.5% 증가한 것으로, 소득이 3만1천226달러 추가로 있어야 함을 의미한다.
주택 구입능력이 이처럼 크게 낮아진 것은 임금 상승폭이 주택 구입 비용 상승폭보다 크지 않은 영향도 컸다. 즉, 집값이 오르는 만큼 급여는 오르지 않았기 때문이다.
2023년 주택 매수자의 월 평균 주거 비용 지불은 2천715달러로 2022년보다 12.6% 급증했다. 이는 역대 최고치다. 특히 모기지 비용이 급증했다.
30년 만기 고정 모기지 금리가 10월에 7.79%까지 23년 만에 최고치를 기록한 탓이다. 2023년 평균 주택 판매 가격인 40만8천806달러 역시 역대 최고 수준이었다.
높아진 금리로 주택 매수자가 줄었지만 판매할 주택도 충분하지 않아 주택 가격은 계속 높은 수준을 유지했다. 특히 주택을 보유한 사람들도 집을 팔고 새 집을 구입하게 되면 더 높은 모기지금리를 내야 하기에 매매에 적극적으로 나서지 않았다. 이로 인해 시장에 매도 가능한 주택이 충분히 공급되지 않은 셈이다.
레드핀의 수석 이코노미스트인 엘리자 드라 캄파는 “인플레이션, 높은 가격, 치솟는 모기지 금리와 낮아진 주택 공급이 2023년에 주택구입 능력을 역대 최저 수준으로 낮췄다”며 “좋은 소식은 새해에는 이런 주택구입 능력이 개선되고 있다는 것”이라고 말했다.
부동산업체 리얼터닷컴도 올해에 주택가격이 13년만에 처음 하락으로 돌아설 것으로 예상했다. 리얼터닷컴은 발표한 자료에서 지난해 중간 주택 판매가가 0.2% 상승하고 올해에는 1.7% 하락으로 돌아설 것으로 예측했다.
이는 2008년~2009년 서브프라임 모기지 이후 주택 위기로 미 주택 가격이 바닥을 친 2011년 이후 첫 연간 하락을 보이는 것이라고 리얼터 닷컴은 설명했다.
또 모기지 금리가 지난해말 7% 대에서 2024년말까지는 6.5%로 하락하며 2024년중 평균 모기지 금리는 6.8%를 기록할 것 예상했다. 주택 구매자는 모기지 금리가 하락할 것으로 예상하면 더 낮은 금리를 기대하며 수요가 줄어든다고 리얼터 닷컴은 설명했다.
부동산 및 주택관련 데이터 업체인 질로우도 2024년 10월까지 주택 가격이 0.2% 하락할 것이라고 전망했으며 전미부동산중개인협회(NAR)도 2024년 2분기부터 주택판매 중간 가격이 하락하기 시작할 것으로 예측했다.
무디스 애널리틱스는 주택 가격이 2024년 8월부터 하락하기 시작해 2025년말까지 하락세가 지속될 것으로 예상한다고 밝혔다. 이는 수요뿐 아니라 공급이 늘어난데 따른 것이라고 설명했다.
리얼터닷컴은 올해에 미 주택가격이 하락하기는 해도 지역에 따라 차이가 있어 미국 100개 대도시 지역 중 아이오와주 디모인, 뉴욕주 로체스터 등 63개 지역은 주택 공급 부족 지속으로 2024년에 가격이 상승할 가능성도 있다고 지적했다.
MZ세대, 주택 구매 열망
뱅크오브아메리카(BofA)가 발표한 보고서에서 미국의 젊은세대가 주택 보유를 열망한다고 밝혔다. 보고서에서 Z세대와 밀레니얼 세대는 약 60%가 부모세대보다 주택소유가 더 중요해졌다고 응답했다. 또한 BofA의 별도 설문조사에서 젊은세대 응답자들은 내 집 마련을 경제적 성공의 상징으로 지목했다. 응답자들은 가족 이루기, 경력적 성취보다 강력하게 성공을 의미한다고 밝혔다.
전문가들은 높아지는 주택 가격과 주거비가 원인이라고 분석했다. 영국 언론 가디언이 발표한 부동산 보고서에 따르면 1990년대까지만 해도 주택 구매 비용으로 연소득의 3배 정도를 지출했다. 하지만 2023년에는 연소득의 5.3배를 사용해야 한다고 계산됐다.
부동산 임대사이트 렌트 닷컴은 11월 보고서에서 팬데믹 이후 전국적으로 임대료가 20%가량 상승했다고 지적했다. 월 임대료를 340달러 이상 추가로 내야하는 상황이라는 것이다.
라스베이거스 지역에서 20년 동안 활동한 부동산업자 마이클 베스투토는 “밀레니얼세대는 부동산 가격을 감당할 수 없게 되기 전에 빨리 집을 구입해야 한다는 압박을 받고 있다”고 강조했다.
이어 “조기에 주택을 소유하면 자산을 쌓아 향후 부동산을 통한 재정적 독립과 부의 축적을 위한 기반을 마련할 수 있다”며 “이는 부모 세대처럼 경쟁이 덜한 환경에서 조기 주택 소유의 중요성이 덜했던 과거와 다르다”고 덧붙였다.
매트 버논 BofA 소비자 대출 책임자도 “밀레니얼세대의 부모와 조부모는 지금보다 유리한 조건에서 주택 구입이 가능했을지 모른다”며 “밀레니얼들은 인플레이션으로 인해 생활비가 계속 상승하는 상황에서 주택 구입을 통한 자산 형성이 중요하다고 인식할 수 있다”고 말했다.
엘레나 누네즈 쿠퍼 어센드PR CEO는 “기술 업계에 종사하는 밀레니얼세대는 보통 부모세대보다 더 많은 돈을 벌고 있으며, 집이나 최소한 콘도를 사야 한다는 사회적 압박을 느끼고 있다”며 “소셜 미디어에서 큰 집, 슈퍼카, 부를 자랑하는 ‘인스턴트 백만장자’들이 자신의 완벽한 삶을 과시하면서 밀레니얼세대에게 큰 집을 사거나 집으로 돌아가라는 압력을 가하고 있다”고 말했다.
또한 “소셜 미디어를 사용하지 않더라도 30대에 집을 소유하는 것은 필수이며, 집이 없으면 인생에서 실패한 사람이라는 생각을 강요하는 내용이 미디어에서 끊임없이 흘러나오고 있다”고 설명했다.
주택 시장 매물 증가세
주택 시장에 매물도 증가하는 모습이 나타나고 있다. 대출금리가 하락세로 전환했음에도 매수자들에겐 유리한 상황이 전개되고 있는 것이다.
주택담보대출 중, 평균 30년 만기 주택담보대출 금리는 11월말 기준, 7.29%로 지난 10월 최고치인 7.79%보다 하락했고, 일시적으로는 7.13%로 9월 초 이후 최저치를 기록하고 있다. 이에 따라 대출자들이 부담하는 월 대출 지급액은 150달러 이상 감소하며, 8월 최고치 대비 하락세를 이어가고 있다. 나아가 주택 시장에는 구매자들에게 또 다른 좋은 소식으로서, 신규 매물 등록이 2021년 여름 이후, 전년 대비 가장 큰 증가를 보이고 있다고 부동산회사 레드핀이 밝혔다.
신규 매물이 6%나 증가해 2년 만에 가장 큰 상승률을 기록했다는 것이다. 이에 따라 구매자들은 주택담보대출 신청도 상승하고 있다.
이와 관련해 레드핀의 한 전문가는 “주택 구입 비용은 3개월 만에 최저치를 기록했고, 조만간 크게 떨어질 것 같지는 않다. 따라서 대출신청시 금리를 고정시키에 비교적 좋은 시기”라고 진단했다.
부동산파트너 편집팀
