모기지 금리가 계속해서 높아지고 일부 지역에서는 주택 판매가 감소하며 주택 가격까지 내려가는 조짐을 보이면서 주택시장에 불확실성이 퍼져가고 있다. 이러한 상황은 판매자와 구매자 모두를 망설이게 하고 있다.
7월 초 30년 고정 모기지 금리는 다시 7퍼센트에 가까워졌다. 부동산중개사협회(NAR)의 최근 기존주택 판매 보고서에 따르면 기존주택 판매는 지난 봄 이후로 20퍼센트 이상 감소했다. 전문가들은 모기지 금리, 주택 가격, 구매자 경쟁, 주택 공급, 판매 활동, 주택 가격 등이 올 하반기에 어떤 방향성으로 갈 것인지에 대해 다양한 예측과 전망을 제시하고 있다.
일부 전문가들은 부정적인 의견을 내놓고 있으며 실제로 금리가 훨씬 더 상승할 것이라고 생각한다. 부동산 웹사이트 Awning의 데니스 쉬르쉬코브(Dennis Shirshikov)는 “지속되는 인플레이션, 전반적으로 높은 이자율, 잠재적인 경기 침체, 그리고 지정학적 긴장으로 인해 30년 및 15년 모기지 금리는 2023년 동안 지속적으로 상승하고 단기 위험이 증가함에 따라 이 두 금리는 점점 더 가까워질 것이다.”라고 말했다. 그는 2023년 30년 및 15년 기준 모기지 대출이 각각 평균 8.75% 및 8.25%를 기록할 것으로 예측했다.
Creighton University의 Heider 경영 대학교의 금융 교수인 로버트 존슨(Robert Johnson) 역시 비슷한 의견을 피력했다. 존슨은 “연말까지 30년 및 15년 모기지 금리가 각각 8.50% 및 7.70%정도가 될 것이다.”라고 예상했다.
그러나 일부 전문가들은 희망적인 시각을 가지고 있다. 부동산 컨설팅 회사 CJ Patrick Company의 창립자이자 CEO인 릭 샤르가(Rick Sharga)는 올해 중반 30년 및 15년 대출금에 대한 이율이 각각 약 8% 및 7.25%로 정점을 찍은 뒤 점차적으로 내려가 올해 말에는 약 6.0% 및 5.25% 범위에서 유지될 것을 기대한다고 밝혔다.
나디아 에반젤로(Nadia Evangelou) 부동산 중개인협회(NAR)의 수석 경제학자 겸 부동산 연구 담당 국장은 연방준비제도의 앞으로의 행보에 따른 올 하반기에 대한 세 가지 잠재적 모기지 금리시나리오를 제시했다.
시나리오 1 : 인플레이션이 계속 높게 유지되어 연방준비제도가 이자율을 계속 인상하도록 작용한다. 이는 모기지 금리가 계속 상승하여 8.5 퍼센트 근처로 갈 수 있다는 것을 의미한다.
시나리오 2 : 소비자가격지수가 연방준비제도의 금리 인상에 더욱 반응하고 인플레이션의 점진적인 감속이 발생하여 모기지 금리가 7 퍼센트에서 7.5 퍼센트 근처에서 안정화된다.
시나리오 3 : 연방준비제도가 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 계속 올리고 경제가 경기 침체에 빠지게 된다. 이는 금리가 5 퍼센트로 하락할 가능성이 높다는 것을 의미한다.
에반젤로는 세 시나리오는 모두 주택 판매에 큰 영향을 미칠 것인데 모든 경우에 판매는 줄어들 것이며 다만 얼마나 줄어들 것인가에 대한 문제라고 밝혔다. 그는 “시나리오 1은 높은 이자율로 인해 내년에는 주택 판매가 10% 이상 감소할 수 있다. 시나리오 2는 주택 판매가 7%에서 8% 감소한다. 시나리오 3은 주택 활동이 15% 이상 더 감소할 수 있다.” 고 덧붙였다.
주택 가격은?
전문가들은 구매자들에게 주택가격의 급락을 기대하지 말라고 조언한다. 에반젤로는 올해 하반기에 주택 가격이 떨어지지 않을 것이며 가격은 상대적으로 안정적일 것이라고 밝혔다.
인플레이션 압력이 완화되고 모기지 금리의 의미 있는 하락이 있다면 구매자들에게 미치는 부담을 약간 완화시키는 정도라는 것이다. 올해 상반기 가격이 많이 내린 곳은 과열되었던 지역들에 불과하다. 부동산회사 레드핀의 최근 데이터에 따르면 두 자릿수 감소를 보인 시장은 이전의 핫스팟인 오스틴(전년 대비 17.8% 하락), 오클랜드(16.3% 하락), 샌프란시스코(13.1% 하락), 라스베이거스(11.4% 하락) 등 이였다.
주택 재고량은?
지난 몇 년 동안 주택시장의 열기를 부추긴 요인 중 하나는 주택 공급부족이었다. 그러나 전문가들은 2023년 주택 재고량 전망에 대해 다른 의견을 가지고 있다.
샤르가는 “2008년 주택 시장 붕괴 전에는 재고량이 13개월 분량으로 정점에 이르렀는데, 이는 건강한 시장에서 볼 수 있는 수량의 두 배였다.”면서 “최근에는 약 3개월 분량의 재고량인데 이는 필요로 하는 양의 절반이다. 현재 주택 소유자들은 꼭 필요한 경우가 아니라면 3%의 모기지를 7% 이자율의 새 주택으로 바꾸지 않을 것이므로 기존의 주택 재고는 계속해서 부족할 것이다. 그리고 신규 건설로 인한 공급량의 큰 증가도 바로 가능하진 않다.” 말했다.
공급량이 적어도 약간은 증가할 것이라고 예상하는 전문가도 있다. 존슨은 “시장의 회복을 기대하며 기다리는 많은 주저하는 판매자들이 곧 항복할 가능성이 크며 이로 인해 주택 공급량은 늘어날 것이다.”라고 말했다.
미국 주택건설자협회(NAHB)에 따르면 실제로 신축 주택이 증가하고 있으며 이는 기존 주택 공급 부족을 완화하는 데 도움이 될 수 있다. NAHB 데이터에 의하면 5월에는 163만채의 단독주택이 착공되었고 이는 11개월 만에 최고치이다. NAHB 회장인 알리시아 휴이는 6월 성명에서 “건설업자들이 충족되지 않은 수요를 충족시키기 위해 생산을 늘렸기 때문에 5월에는 단독주택 허가와 착공이 증가했다.”라고 밝혔다.
구매자 시장? 판매자 시장?
지난 2년 동안은 확실한 판매자 시장이었다. 그러나 최근에는 구매자들이 다시 일부 지위를 회복하는 지역도 있다. 2023년 하반기는 구매자와 판매자, 누구에게 더 유리할까?
한 전문가는 “가격 부담과 경제적 우려로 인해 주택 구매자의 수요가 줄어들고 판매 가능한 주택의 재고는 여전히 제한적일 것이다. 따라서 한쪽으로 치우치기보다는 균형 잡힌 시장이 계속될 것이다.”라고 설명했다.
한편 시장 유형에 따라 영향력이 다르게 나타날 것이라는 예상도 나온다. 팬데믹 기간 재택 근무로 인해 교외의 큰 주택을 선호하는 등 주택 시장에 변화가 있었고, 기업들이 사무실로 복귀했기 떄문에 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 수 있는 기대가 있다는 것이다.
대부분의 전문가들은 2023년 하반기 주택 시장에 대한 큰 그림에서 보면 불확실성을 보이는 전환기일 것이라는 데 공감하고 있다.
미지근한 수요와 판매 가능한 재고가 제한된 상황에서 부진할 것이나 인플레이션 압력이 완화되면 주택담보대출금리가 의미있게 하락할 수 있다. 그러나 주택 시장의 공급과 수요가 정상화되면서 이자율이 다시 정상으로 돌아오는 상황이 발생하기 전까지는 차입 비용을 감당할 수 없는 사람들은 계속 기다려야 할 것이다.
샤르가는 만약 주택담보대출금리가 크게 움직이지 않는다면 차입자들은 구매 대출을 더 적게 추구하고 이자율 기반의 대출 활동이 계속 감소하는 모습을 볼 것이다.”라고 지적한다. “더 많은 주택 소유자들이 머무르게 되면 연간 주택담보대출과 주택담보신용라인에서 약간의 증가를 볼 수도 있을 것이다. 2023년에 이사가는 것이 불가능하다면 리모델링이 대세일 수도 있다.” 그는 말했다.
부동산파트너 편집팀
