주택 소유주들이 무단 점거자들로 인해 골치를 썩는 경우가 꽤 있다. 무단 점거자를 주택에서 쫓아 내기 위한 시간이 생각보다 오래 걸리고, 민사 사건인 경우가 대부분이여서 변호사를 고용하는 비용 부담도 감수해야 한다,
변호사 Jim Burling은 어떤 집이라도 일정 기간 동안 비어 있으면 무단 점거자들의 대상이 될 수 있다고 말했다. Burling은 주인이 사망한 후 빈 집을 무단 점거자들이 점령했으며 결국 경찰에 의해 추방되어야 했다고 말했다. 그와 같은 경우들은 흔하다.
최근 몇 개월 동안, 시카고의 무단 점거자들은 주택 소유자들이 사망하고 가족들에게 상속한 진 집을 점령했다. 고인이 된 어머니에게 집을 상속받은 Darthula Young은 어머니 집 현관 열쇠가 바뀌고 한 남자에 의해 점거됐음을 후에 알았다. 그때는 이미 Young이 지불해야 하는 1300달러의 수도료 빌이 쌓여 있었다.
Karen Polk도 최근에 어머니를 잃었고, 부동산을 팔기 위해 준비하던 중에 한 가족이 집을 점령했는데, 그들은 Polk이 아닌 다른 사람에게 선불임대료를 지불하고 임대 계약을 체결했다고 주장했다.
Young과 Polk 모두 무단 점거자를 발견한 후 법원 절차를 밟고 있는데 6개월이 지나도 결론이 나지 않고 있다. 두 경우 모두 경찰이 손을 쓰지 못하고 있는데, 양측 주장이 상반되고 어떤 서류가 합법적인지 법원의 결정이 나지 않았기 때문이다.
Burling변호사는 “만약 누군가가 집에 살면서 ‘임대 계약을 체결했고, 임대료를 내고 있으며, 여기 있을 권리가 있다’라고 말하고, 집에 살지 않는 누군가는 ‘이 곳은 내 소유이고, 이 사람들은 여기에 있어서는 안된다’라고 말하는 상황을 경찰이 듣는다면, 경찰관은 그에 대한 법적 판단을 내릴 수 없다.”라고 말했다.
그는 이러한 종류의 분쟁은 법원으로 갈 수 밖에 없다고 밝혔다.
Burling은 어떤 경우에는 조직적인 범죄 집단들이 파산과 사망으로 인해 공실이 된 부동산에 대한 소유권 기록을 샅샅이 뒤져보는 경우도 있다고 전했다.
오레곤과 시애틀과 같은 북서부 지역은 증가하는 노숙자들이 빈집을 무단 점거하면서 문제가 되고 있다.
이는 때때로 옆집 등 이웃들에게 재앙적인 결과를 초래한다. Jacob Adams는 비어 있는 옆집을 홈리스 들이 점거해 화재를 일으켜 본인의 집까지 재가 될뻔 했다면서 포트랜드 집을 이사할 지 고민하고 있다고 전했다.
캘리포니아에서는 집주인들이 코로나바이러스로 인한 퇴거 금지 조치에 대해 공개적으로 분노하고 있는데, 몇몇 경우 세입자들이 $100,000 이상의 임대료가 밀린 상태임에도 불구하고 합법적으로 퇴거 조치를 할 수 없기 때문이다.
휴스톤의 한 여성은 비어있던 자신의 렌탈홈에 무단 점거자가 들어와 현관의 열쇠를 바꾸고 가짜 임대 계약서까지 작성한 것에 대해 클레임을 걸었다.
휴스톤 거주 Linda Giang은 3월 Meyerland에 있는 자신의 렌탈하우스를 갔다. 그런데 집에 다섯 명의 가족이 살고 있는 것을 발견했다. 그들은 현관문도 열어주지 않았으며 임대계약서가 있다고 하면서 린다에게 이메일로 보내 주었다.
하지만 이 문서에는 다른 사람이 집주인으로, 무단 점거자들이 세입자로 되어 있었다. 무단 점거자들은 집 안에서 에어매트리스를 깔고 생활하고 있으며 계속 현관문 열쇠를 바꿨다.
그들은 리얼터에게 6000 달러를 주고 집을 임대했다고 주장하며 린다가 사생활을 침해하고 있고 임대 계약서가 있으므로 주거의 권리가 있다고 주장했다.
그들은 캘리포니아에서 이사왔고 새로운 삶을 시작하기 위해서 임대했다고 주장했다.
하지만 DailyMail이 입수한 공적 기록에 따르면 그들은 수십 년 동안 텍사스에 거주했고 2019년 이후 퇴거된 기록이 3번 있었다.
린다는 경찰에 신고도 했지만 이 사건은 민사이기에 경찰이 할 수 있는 것이 없다는 답만을 들었다.
Burling변호사는 이러한 피해에 가장 취약한 경우는 가족의 사망이나 파산으로 부동산을 비워두는 사람들이며, 무단점거를 막는 방법은 늘 주의를 기울이고 부동산을 철저히 보호하는 것 외에는 별로 없다고 했다.
“만약 나에게 집이 있다면, 나는 내 부동산을 어떤 기간 동안이라도 비워두는 것에 대해 정말 조심할 것이다”라고 Burling은 말했다.
그는 “나는 그것을 임대하는 것에 대해 매우 신중할 것이다” “법원에는 수많은 케이스가 쌓여 있으며 민사 사건의 법적 절차는 보통 오래 걸린다.
무단점거자들은 흔히 법정에 나타나지 않고 시간이 지연되다 보면 그들은 상당한 기간 동안 임대료 없이 거주하게 된다.”라고 말했다.
<<< 텍사스 주에서 무단점거자란?
텍사스 주에서 “무단점거자”는 아무런 법적 권리없이 비어있는 부동산이나 토지를 점거하는 사람을 말한다. 대부분의 경우, 부동산은 버려지거나, 비어있거나, 경매에 부쳐진 상태이다.
무단점거자는 임대료를 내지 않는다.
침입자(trespasser)와 무단점거자(squatter)는 서로 다르다. 침입자는 중범죄이지만, 점거는 일반적으로 민사 문제로 간주된다.
점거자는 실제 부동산 소유주가 관련 당국에 점거자 제거를 요청한 후에는 침입자로 간주되어 형사 사건으로 다루어질 수 있다.
임대인이 더 이상 임차인에게 부동산을 임대하고 싶지 않고 임차인에게 떠나라고 요청했지만 거부한 경우, 그들은 법의 눈에는 침입자가 된다. 이 경우, 불법 점거자 소송을 제기하여 그들이 퇴거되도록 해야 한다.
한편 점거자가 몇 가지 요건을 충족하는 경우 점거자에게 법적 소유권이 부여되기도 한다.
텍사스 주에서 점거자들은 특정 기본 권리를 가지고 있다. 법은 그들이 법적으로 소유하지 않더라도 부동산에 대한 권리를 부여한다.
점거자가 퇴거 통지서를 받지 않는 한, 그들은 법적으로 부동산에 거주할 수 있으며 시간이 지남에 따라 부동산에 대한 법적 소유권을 얻을 수 있다.
임대인이 몇 달 또는 몇 년 동안 점거자를 제거하는 데 시간을 보내는 것은 드문 일이 아니다. 따라서 이 문제를 처음부터 발생하지 않도록 하는 것이 부동산 소유권을 유지하는 핵심이다.
무단점거자들이 점거지의 소유권을 주장하는데 필요한 5가지 조건이 있다.
1. 적대적 주장을 한다. 법적 의미에서 “적대적”은 세 가지 다른 정의가 있다.
-단순 점거 : 점거자가 타인의 부동산을 점거하고 있음을 인지하지 못하는 것
-침입 인식 : 점거자는 타인의 부동산을 점거하고 있다는 사실을 알고 있는 것
-선의의 착각 : 점거자가 가짜 계약서등 문서에 속은 경우
이러한 정의는 점거자가 자신의 권리에 따라 부동산을 점거하고 있는지 여부를 결정하는 데 사용된다. 예를 들어, 단순 점거자는 부동산 소유주가 그들의 점거를 허용한 것으로 간주될 수 있다.
반면, 침입 인식이나 선의의 착각이 있는 점거자는 부동산 소유주가 그들의 점거를 허용하지 않았다고 간주될 수 있다.
점거자가 자신의 권리에 따라 부동산을 점거하고 있는지 여부는 민사 소송에서 중요한 문제이다. 부동산 소유주가 점거자를 제거하기 위해 소송을 제기하는 경우, 점거자는 자신의 점거가 적법하다고 주장할 수 있다. 법원은 점거자의 주장을 평가하고 점거자가 부동산을 적법하게 점거하고 있는지 여부를 결정할 것이다.
2. 점거자가 부동산을 자신의 소유처럼 관리한다. 예를 들어, 조경이나 기타 주택 개조 등으로 부동산을 관리하는 것은 소유권을 주장할 수 있는 조건이 된다.
3. 최소 10년 동안 연속해서 거주한다.
소유권 주장을 하려면 점거자는 부동산에 최소 10년 동안 연속해서 거주해야 한다.
4. 토지 또는 건물을 독점적으로 점유한다. 점거자는 부동산을 단독으로 점유해야 한다.
부동산을 다른 사람(임차인, 낯선 사람, 심지어 소유자)과 함께 점유하면 소유권 주장이 무효화된다.
5. 일반 대중에게 그들이 거주하고 있음을 명백히 한다. 그들이 거주하고 있다는 사실을 숨기려고 하면 소유권 주장이 무효화된다.
부동산파트너 편집팀
