코로나19 팬데믹으로 역대 최저치를 기록했던 판매용 주택 공급이 빠르게 반등하고 있다.
부동산 리스트 웹사이트인 리얼터 닷컴 (Realtor. com)의 최신 주택 재고 보고서에 따르면 2023년 1월 분양 주택수는 전년 동월대비 무려 65%나 증가한 것으로 나타났다.
또한 팬데믹 이후 가파르게 올랐던 주택 가격은 작년 6월 정점 이후 하락 중이다. 미 주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 작년 11월에 전월보다 0.6% 내려 5개월 연속 하락세를 이어갔다.
올해 1월 주택 중간 가격(median home list price)은 40만 달러로, 전년12월보다 안정됐으며 6월 최고치였던 44만 9천 달러보다 훨씬 낮았다.
이처럼 보다 합리적인 가격으로 판매되는 주택 매물이 몰려나오고 있는 가운데, 모기지 금리도 작년 11월에 7%를 돌파한 후 점차 하락 중이다.
1월 26일로 끝나는 주간, 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 금리 평균 모기지 이자율은 6.13%에 불과했다. 주택담보대출 금리 인하, 안정된 집값, 과잉 주택 매물 등 이 세가지는 오랫동안 주택시장에 뛰어들지 못했던 구매자들에게 움직일 수 있는 시발점이 되고 있다.
리얼터 닷컴의 수석 경제학자인 데이엘 헤일 (Danielle Hale)은 “모기지 금리가 11월 최고치보다 낮아졌다는 것은 현재의 주택 구매자들이 이전만큼 많은 돈을 사용하지 않을 수 있다는 것을 의미한다”라고 말했다.
또 주택담보대출 금리는 더 낮아질 수 있는 가능성도 있다. 헤일은 “현 시점에서 인플레이션의 추가 하락이 예상되며 연방준비제도가 빠르게 금리 인상을 멈춘다면 주택담보대출 금리가 더 낮아질 수 있다”라고 전망했다.
이어 그는 “금리 인하는 주택 구매자들의 구매 열정을 되찾고 판매자와 구매자간의 가격 격차를 줄이는데 도움이 될 수 있다”라고 덧붙였다.
부동산업계, 2023년은 흥미로운 해?
금리가 다음에 어떻게 될지 예측할 수 없다는 이유로, 많은 주택 구매자와 판매자가 적극적인 거래에 나서는 것을 불안해하고 있다.
헤일은 “1월 관련 데이터는 올해가 굉장히 흥미로운 해가 될 것이라고 알려준다”라고 말하며 “주택 판매자와 구매자 모두 광범위한 경제와 금리에 촉각을 곤두세우며 현 부동산 시장의 교착 상태에서 벗어나야 한다고 느끼고 있다”라고 전했다.
주택 재고가 꾸준히 증가함에 따라 구매자들은 선택의 폭이 넓어지고. 판매자들과 더 균형 있는 거래를 할 수 있다. 하지만 모기지 이자율이 내려가고 있음에도 모기지(주택담보대출) 중간 상환액이 1년 전보다 매달 약 750달러가량 더 높은 점은 구매자들의 고민을 깊게 한다.
게다가 완고한 인플레이션으로 많은 잠재적 주택 구매자들의 살림살이는 예전보다 팍팍해졌다.
결국 재정적인 어려움으로 몇 달 전처럼 주요 구매자들이 집 구매에 적극적으로 제안을 할 수 없거나 원하지 않고 있다.
결과적으로 이 같은 현상은 주택이 시장에 나와있는 시간을 길어지게 한다.
작년 6월 판매까지 평균 32일이었던 주택 대기는 최근 평균 75일로 늘어났다.
많은 집들이 매물로 나오는 것이 아니라 이미 시장에 나와 있는 집들이 빨리 팔리지 않게 되면서 시장의 주택 재고가 늘고 있는 것이다.
적극적이지 않은 주택 판매자
많은 잠재적 주택 판매자들은 한가지 이유로 움직이지 않고 있다.
바로 과거에 받은 저금리 모기지이다. 또한 판매자들은 제안이 거의 없으면서 집을 단순히 리스트에 올려 김빠지게 하는 것을 주저한다.
1월 늘어난 주택 리스트의 증가는 중요한 주의사항(caveat)을 숨기고 있다. 1월 24만 8천개의 주택 재고 속에 신규 매물은 전년 대비 2.8% 감소했으며, 12월보다는 21%로 훨씬 가파르게 하락했다.
새로운 주택 리스트 감소가 중요한 이유는 무엇일까? 새로운 주택 목록은 수요를 높이고 구매자를 이끄는데 도움이 된다. 주택 구매자들 중 많은 이들이 몇 달 동안 시장에 남아있던 주택 리스트를 확인한다.
헤일은 “새 리스트는 잠재적 구매자의 요구 및 예산에 더 잘 부합할 수 있기 때문에 새로운 기회를 제공한다”라고 말했다.
이어 그는 “주택 구매 희망자들이 다시한번 이미 나와있는 주택 리스트를 보고 가격을 낮출 만큼 절박한 판매자가 있는지 확인할 것”을 조언했다.
헤일은 “만약 주택이 오래 시장에 나와 있다면 그 이점은 판매자들이 기꺼이 협상에 나선다는 것”이라며 “판매자들은 일반적으로 구매자와 협상을 고려하기 전에 일주일 이상 얼마나 많은 오퍼를 유치할 수 있는지 확인하기를 원한다”라고 말했다.
한편 DFW의 단독주택 중간 가격은 지난 1월 38만 달러로 전년 대비 4% 상승에 그쳤다.
텍사스 부동산 리서치 센터의 최신 주택 시장보고서에 따르면 판매 가격은 작년 최고치인 43만 5천 달러에서 13%하락했다. 해당 보고서에는 신규 및 기존 주택이 포함됐다.
지역 부동산 전문가들은 “주택 구매자들이 여전히 가격이 더 떨어지기를 기다리고 있지만 여전히 가용 주택 재고가 매우 적기 때문에 그런 일은 일어나지 않을 것”이라고 예상한다.
부동산 전문가들은 “다만 사람들이 가격이 폭락하지 않고 더 낮은 모기지 금리를 보게 되면서 봄에 수요의 물결이 일 것으로 예상한다”고 덧붙였다.
모기지은행가협회(The Mortgage Bankers Association )는 올해 말까지 모기지 평균 금리가 5.2%로 떨어져 구매자들을 더 끌어들일 수 있을 것으로 전망했다.
향후 1년 주택 전망
텍사스부동산리서치센터에 따르면 북텍사스 지역의 주택 판매 감소로 인해 1월 주택 재고는 전년 대비 173% 증가한 1만 6천 채가 있는 것으로 나타났다.
주택 시장이 다시 활발히 돌아가기 위해서는 구매자과 판매자가 중간에서 타협점을 찾을 수 있도록 약간의 양보를 해야할 것이다.
헤일은 “거시 경제의 상황이 계속 변화하고 조정됨에 따라 통제할 수 있는 것과 개인의 목표에 집중하는 것이 그 어느 때보다 중요하다”고 말했다.
이어 그는 “판매자는 더 많은 구매자를 생기게 할 수는 없지만, 시장에 있는 구매자들에게 적절한 가격을 제안할 수 있다”라고 덧붙였다.
반면 구매자는 무엇을 해야 할까? 구매자는 높은 주택의 가격으로 인해 감당할 수 있는 금액을 넘기는 것 대신, 협상력을 키우도록 해야 한다.
헤일은 “주택 구매 희망자들은 시장 가격을 정할 수는 없지만, 자신이 부담할 수 있는 가격을 결정할 수 있으며, 자신의 요구에 적합하고 예산 범의 내에 있는 주택에 대해 가능한 최고의 제안을 할 수 있다”고 말했다.
최근 더글라스 엘리만 부동산(Douglas Elliman Real Estate)의 DFW영업 담당 이사인 콘쵸 미닉(Concho Minick)은 “이주민들이 몰려들고 모기지 금리가 저점이었던 때보다 올해 주택 시장은 덜 열광적이겠지만 반면 거대한 금리 움직임도, 큰 재난도 없다. 우리가 예전에 봤던 평소와 같은 활기가 있는 한 해가 될 것”이라고 전망했다.
부동산파트너 편집팀
