지금까지 현 주택 시장만큼 예측불허의 변동성으로 인해 요동쳤던 시장은 없었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 몇 달 동안의 극심한 변화 후에 신경이 예민해진 주택 구매자, 판매자, 소유자, 그리고 임차인들은 이제 올해의 부동산 가격, 주택 재고 및 판매, 그리고 주택 담보 대출 금리가 어떻게 변화할지 알아내기 위해 점이라도 볼 기세다.
많은 사람들의 예상과는 다르게 올해의 집값은 떨어지지 않을 것이다.
높아진 주택 담보 대출 금리가 주택 시장을 완전히 강타했다. 주택 구매자들, 특히 생애 첫 주택을 마련하는 이들은 높은 이자율과 함께 급격히 오른 월페이먼트로 인해 주택 구입에 많은 돈을 투자할 여유가 없다. 하지만 안타깝게도 올해 집값은 내려가지 않을 것으로 전망된다.
리얼터 닷컴 (Realtor.com)은 2023년 주택 값이 전년 대비 5.4% 증가할 것으로 예측했다. 높아진 주택 값으로 사람들의 부담은 커졌지만, 코로나19 팬데믹 때 두 자릿수로 증가했을 때보다는 낮은 비율이다.
월 주택 담보 대출 중간 지급액(Median monthly mortgage payments)은 지난해 보다 약 28%, 2021년에 비해 2배가량 늘어날 전망이다.
구매자들이 주택 구매를 왜 포기했는지 고려해보면 2022년 10월 말 기준, 월 주택 담보 대출 지급액이 이미 2021년보다 약 4분의 3정도 증가했기 때문이다.
리얼터 닷컴의 수석 이코노미스트 다니엘 헤일 (Daniel Hale)은 “많은 예측 사이트에서 주택 가격의 하락을 말해지만, 그것은 우리가 예측하는 바와 다르다”고 밝혔다. 최근 몇 달 동안 주변 이웃들이 주택 매매로 돈을 번 것을 목격한 주택 판매자들은 주택 호가를 낮추고 싶어하지 않는다. 무엇보다 여전히 주택을 판매하는 사람보다 구매하는 사람이 많은 것이 현실이다.
헤일 수석 이코노미스트는 “주택 구매자들이 높은 모기지 금리로 지불할 수 있는 금액은 판매자가 원하는 것과 일치하지 않을 수 있다”라고 밝혔다.
다만 주택 가격 상승률은 계속 둔화될 것이며 향후 몇 년 동안 약간 하락할 수 있다. 리얼터닷컴은 시장의 조정이 2025년까지 지속될 수 있다고 예상했다.
이미 많은 임차인들이 일명 스티커 쇼크(Sticker shock, 예상 보다 비싼 가격표를 보고 소비자가 받는 충격)로 고통 받고 있는 가운데, 전국적으로 올헤 임대료는 전년 대비 6.3% 오를 것으로 전망된다.
고통스럽겠지만 이는 지난해 초 두 자릿수로 올라간 것에 비하면 훨씬 낮은 비율이다.
헤일 수석 이코노미스트는 “집주인들은 수요가 작년 연초만큼 많지 않다는 것을 알고 있다”고 말했다.
하지만 예외는 존재하는데, 코로나19 팬데믹 동안 많은 사람들이 더 조용하고 인구가 적은 지역으로 이동하면서 임대료가 비쌌던 대도시들의 임대료가 급감했다.
대도시의 집주인들은 호가를 인하한 다음 다시 가격을 인상했고 세입자들이 낮은 임대료로 인해 다시 도시로 돌아간 경우도 있었다. 올해에는 교외보다 도시 지역에서 임대료가 증가할 여지가 더 많을 수 있다.
그렇다면 올해 주택 가격 및 주택 담보 대출의 동향 변화는 어떻게 될까??
01. 주택 담보 대출 금리는 여전히 고공행진
지난해 치솟은 주택 담보 대출 금리로 인해 주택시장이 침체되면서 많은 주택 구매 희망자들이 예상했던 것보다 더 오래 임대 시장에 머물 수 밖에 없게 됐다.
많은 사람들은 금리가 떨어지면 주택 구입 경쟁에 다시 뛰어들 것이다. 하지만 그들은 기대했던 것보다 더 오래 기다려야 할지도 모른다.
리얼터닷컴은 2023년 주택 담보 대출 금리는 평균 7.4%로 연말까지 7.1%로 떨어질 것으로 전망했다.
기준 금리는 연방준비제도(Fed) 때문에 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다. 인플레이션을 늦추기 위해 급격히 올린 기준 금리로 인해 주택 담보 대출금리도 비슷한 상승 궤도를 보여왔다. 당분간 연준은 기준 금리를 계속 인상시키는 데 집중할 것을 이미 공언한 상태다.
연준의 이러한 행보는 주택 담보 대출금리 변화를 일으키는 한 가지 요소에 불과하지만, 특히 작년에눈 중요한 요소로 자리매김했다.
몇주 전까지만 해도7%대 안팎으로 유지됐던 주택 담보 대출 금리는 인플레이션이 진정되면 6%대 중반으로 떨어질 것으로 예상된다.
헤일 수석 이코노미스트는 “최근 인플레이션이 진정세를 보이고 있지만 이는 아직 연준이 원하는 것보다 3.5배~ 4배가량 높다”고 밝혔다. 그는 “이는 연준의 갈 길이 아직 멀었음을 의미한다”라고 덧붙였다.
02. 미분양 주택수의 증가
역사적인 주택 재고 부족으로 선택할 수 있는 주택 수가 줄어들면서 답답함을 호소하던 주택 구매 희망자들에게 실낱 같은 희소식은 있다.
올해 분양 주택의 수가 증가할 것으로 예측됐기 때문이다. 2023년 부동산 재고는 22.8% 급증할 것으로 예상된다.
하지만 주택 재고의 급등은 주택 판매자들이 그들의 집을 팔려고 내놓았기 때문은 아니다. 주택 담보 대출 금리가 너무 높기 때문에 주택 구매자가 줄어들면서 판매 주택이 전보다 더 오래 시장에 머물 것으로 예상된다. 이는 주택 재고 증가로 이어질 것이다.
헤일 수석 이코노미스트는 “현 시장에 주택 재고 증가는 확실히 필요하다”며 “주택 구매자들은 비용이 증가한 환경에서 더 신중하기 때문”이라고 덧붙였다.
이처럼 추가적인 주택이 절실히 필요하지만 정상적인 주택시장에서 필요로 하는 수보다는 여전히 낮다.
올해에 판매될 것으로 예상되는 기존 주택 수는 이미 전국적인 주택 부족이 발생했던 2019년보다 15%나 적을 것으로 예상된다.
한편 높은 주택 희소성에도 불구하고 건축업자들은 2023년에 집을 많이 짓지 않을 것으로 예상된다.
주택 구매자들이 이미 높아질대로 높아진 주택 담보 대출 금리로 집을 살 여유가 없기 때문에 고객층이 고갈되고 있다. 올해 주택 신규 건설은 지난해보다 약 5.4% 감소할 것으로 예상된다.
헤일 수석 이코노미스트는 “인플레이션으로 토지, 건축 자재, 인건비가 너무 비싸졌기 때문에 건축업자들은 전처럼 주택을 지을 수 없다”고 지적했다. 그는 “이미 건축업자들은 건설한 신규 주택 수와 건설 허가를 철회하고 있다”고 덧붙혔다.
03. 주택 판매수의 감소
주택 가격의 급속한 인상으로 인해 시장 내 주택의 수요가 줄어들면서 판매되는 주택의 수는 계속 감소할 것으로 예상된다.
매출은 2022년에 전년 대비 13.8% 감소한 뒤 올해에도 14.1% 감소할 것으로 전망된다. 올해에는 약 453만개 주택이 거래될 것으로 예측되는데, 이는 2012년 대침체기(the Great Recession) 이후 가장 적은 수치이다.
구매자들이 높은 주택 가격과 주택 담보 대출 금리에 맞서 고군분투하게 되면서 올 봄은 평소 거래가 가장 많았던 기존 시즌 대비 관망세가 이어질 것으로 예상된다.
주택 임차인들은 인플레이션과 함께 임대료 인상을 놓고 벌써부터 옥신각신하고 있어 주택 구매에 대한 계약금을 마련하기 더 어려워졌다.
또한 많은 주택 소유자들은 가만히 지켜보며 주택 시장의 동태를 살필 것이다. 현재 많은 주택 소유자들이 매우 낮은 이자율을 가지고 있는 상태다.
이는 훨씬 더 높은 주택 담보 대출 금리를 가진 새 주택을 구입하기 위해 기존에 가지고 있던 주택을 파는 것을 다시 한번 생각하게 할 것이다. 작은 집을 산다고 하더라도 더 많은 비용을 내야 할 수 있기 때문이다.
미국의 주택 보유율은 2022년 65.8%에서 2023년 65.7%로 낮아지면서 전반적으로 안정세를 유지할 것으로 예상된다.
다만 판매를 원하는 사람들은 여전히 잘 팔 수 있을 것으로 전망된다.
평균적으로 주택 소유자는 2023년에 부동산 자산 가치가 약 2만 5,650 달러 상승할 것으로 예측된다. 저렴한 지역에 거주하는 사람들은 고가의 시장에서 온 사람들이 더 싼 시장으로 이동하면서 높은 이득을 볼 수 있다.
04. 심각한 경기 침체로 인한 불확실한 예측 위험성
미국이 심각한 불황에 굴복할 것이라고 예상되지는 않지만 경제학자들은 이를 완전히 배제하지는 않는다. 일반적으로 경기 침체기에 연준은 금리를 인하한다. 이는 곧 주택 담보 대출 금리, 가격 및 주택 판매 하락으로 이어질 전망이다.
일부 주택 구매자들은 가격이 하락하자마자 시장에 뛰어들 가능성이 있지만 또다른 주택 구매자들은 일자리가 불안한 경기 침체기 동안 부동산 구매 같은 경제적 부담을 지는 것을 원하지 않는다. 또 일부는 실업자가 되거나 일자리가 줄어들면서 주택 소유를 감당할 수 없게 될 수 있다.
헤일 수석 이코노미스트는 “주택 가격이 하락하면 구매자가 다시 돌아올 수 있다”고 말했다. 다만 그는 “그러나 심각한 경기 침체는 판매 감소를 의미할 것”이라고 덧붙였다.
