현재 부동산 시장에 가장 큰 이슈는 두 가지로 요약될 수 있습니다. 모기지 금리와 미래 주택가격 방향. 이 두 가지에 비해 사실 지난 몇 년 간의 부동산 시장 상황 속에서 역대 최고로 높았던 이것에 관해서는 생각해 보시지 못한 분들이 많이 있는것 같습니다.
그것은 바로 Equity입니다. 다시말해 소유한 부동산에서 부채를 뺀 자산을 말합니다. 대부분 내 집을 소유하고 있거나 투자용 부동산을 소유한 분들은 Equity가 많이 올라가 있는 것을 경험하고 있을 것입니다.
아마도 이러한 이유로 지금과 같은 혼란스러운 상황 속에서도 계속하여 부동산 구매를 하는 바이어들이 있는 것이 아닐까 생각됩니다. 또한 현재와 같이 혼란스러운 경제 상황 속에서 어려움을 이겨나갈 완충제로 사용할 수 있는 부분이 Equity임을 생각해 보고자 합니다. .
팬데믹의 시작을 기점으로 지난 2-3년간 미국 부동산 시장에는 역사적인 기록들이 몇 가지 있었습니다.
높은 주택 가격 인상률, 주택 구매 수요, 주택 매매량 등이 역대 최고로 높았고, 거기에 역대 최저의 모기지 이자률 등을 꼽을 수 있을 것입니다. 그 외에도 최대의 오퍼 경쟁률, 최대의 웃돈 오퍼 등을 꼽을 수 있습니다.
하지만 역대 최고 Equity 인상 또한 큰 특징입니다. 현재 주택가격 인상률이 주춤한 상황이며 지역에 따라 차이는 좀 있지만 가격이 계속 인상되는 시점에 Equity는 계속해서 쌓여가고 있습니다.
표는 2021-22년 1년간 주별로 Equity 증가를 나타냅니다. 부동산 가격이 비싼 지역이 증가 액수는 더 많고 상대적으로 집 가격이 저렴한 텍사스의 경우에는 평균 약 54,000불이 증가하였습니다. 전국 평균은 약 6만불 정도의 증가로 나타났으며, 평균적으로 27.8%가 증가하였습니다. 그렇다면 이 통계를 어떻게 해석하면 될까요? 이 통계를 작성한 기관, CoreLogic 의 수석 경제학자는 “많은 가정에서 Equity는 부를 만들어 내는 유일한 원천이다. 이는 최근의 기록적인 주택담보대출 비율 LTV (Loan to Value)의 기록적인 하락은 경제 상황 악화 속에서 주택 소유주에게 재정적 완충장치를 제공할 것이다. 또한 기록적 Equity는 주택 수요의 필요를 지속시키고, 특히 저렴한 주택 가격 지역으로 이주할 경우 더 그렇다”라고 언급하였습니다.
현재의 주택시장이 좀 주춤하고 있는 상황이고 또 앞으로 가격이 하락할지 질문하는 상황이지만 두 가지 확실한 점이 있습니다. 우선 첫째는 높은 Equity와 양호한 LTV의 상황으로 인해 2008년과 같은 주택 압류나 숏세일 등의 매물이 시장에 쏟아져 나옴으로써 주택가격이 폭락할 확률은 아주 낮다는 것입니다.
표와 같이 모기지 융자와 주택 가격 간의 차이 Equity가 많아지고 있는 상황에서 경제적으로 어려운 상황이 되어도 집을 정상적으로 판매하여 차액이 생기는 상황이므로, 숏세일 또는 은행 차압 매물의 증가로 인한 주택가격의 하락으로 이어질 확률은 극히 낮다고 할 수 있습니다.
두번째는 여러분의 경제적 어려움과 불경기 등을 거치면서도 주택가격은 꾸준히 상승하였고 표에서 보시는 바와 같이 1991년 부터 2021년 30년 동안 약 5번 이상의 불경기를 거치면서도 주택가격은 꾸준히 상승하여 전국 평균 약 270%의 상승을 보이고 있습니다.
주택을 투자용이건 거주용이건 단기적인 투자 보다는 좀 더 중장기적으로 생각한다면 지금 여러 가지 복잡한 경제 상황 속에서 좀 더 안전한, 또한 꾸준한 상승을 기대할 수 있는 주택시장에 주목하여함에 틀림없을 것입니다.
막연한 기대를 가지고 집을 사지 않고 기다리는 것이 맞는 것인지? 오히려 현재는 인플레이션을 많이 걱정하는 때인지라 안정된 현물 자산에 관한 관심이 높아지고 있습니다. 여러 가지가 있겠지만 부동산이 장기적으로 볼 때 안전자산이라는 것에는 이견이 없으실 겁니다.
이 때문에 현재 높은 가격에도 불구하고 실거주 목적이 아닌 투자의 목적으로도 많은 자금이 부동산 시장으로 유입되는 상황입니다. 거기에 실 거주를 목적으로 하는 주택구입이라면 더 고민의 여지가 없어보입니다.
또 다른 측면에서 생각해 보면, 현재의 좀 안정되어 가는 부동산 시장 상황에서도 안타깝게도 수요 증가가 급격히 줄어들 기미는 보이지 않는 듯 하고, 또한 공급의 현저한 증가 또한 기대하기 어려운 상황인 듯 합니다. 이러한 상황을 잘 고려하여 지혜로운 부동산 거래 전략과 과정을 위해 전문적이고 빠른 일처리를 도울 수 있는 에이전트의 필요성이 그 어느 때 보다 필요한 때임을 인지하시고 원하시는 거래를 성공적으로 이루어 내기를 바래봅니다.
Kevin Park, 박충원 부동산, Realtor, SRS, ABR
THE KP GROUP, Coldwell Banker Residential Brokerage
연세대학교, U of Arizona졸업
CB National Top 2% Agent 상 수상 (2019)
469-955-6877, Kevin.Park@cbdfw.com
