팬데믹을 거치면서 주택 공급 부족 현상으로 미국 주택 가격이 지속적으로 상승하는 가운데 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상 발표는 주택시장을 더욱 요동치게 하고 있다.
1년 전 같은 기간 주택이 시장에 나와 팔리기까지 평균 71일이 걸렸다면, 지금은 61일로 10일이나 줄었다. 구매자들의 선택과 결정이 빨라진 것이다.
부동산중개인협회(NAR)는 1월 기존주택 매매 건수가 전월보다 6.7% 증가한 650만 건(연율)으로 집계됐다고 밝혔다. 블룸버그통신이 집계한 전문가 전망치 610만 건을 큰 폭으로 상회해 최근 1년 사이 가장 큰 폭의 전월 대비 증가율을 기록했다.
연준의 기준금리 인상을 앞두고 대출 금리가 오르기 전에 집을 사려는 수요가 몰린 것으로 보인다. 1월 시장에 나온 주택 매물이 역대 최저인 86만 건에 불과했음에도 불구하고 매매 건수가 예상보다 크게 증가한 셈이다. 수요 급증과 공급 감소는 주택가격 급등세로 이어졌다.
1월 거래된 기존주택 중위가격은 전년 동월보다 15.4% 오른 35만300달러로 집계됐다.
이러한 현상을 반영하듯 국책 모기지 보증기관 패니메이가 2월 미국인 1000명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 ‘주택을 사기 좋은 시기’라고 답한 비율이 25%로 집계됐다. ‘주택을 매입하기 좋은 시기’ 라고 응답한 미국인이 역대 가장 적은 네 명 중 한 명에 불과하다는 것이다.
이는 관련 조사가 시작된 2010년 이후 가장 낮은 비율이다. 1년 전(52%)에 비해선 절반 수준으로 낮아졌다. 반면 ‘집을 팔기 좋은 시기’ 라는 답변은 12년 만에 최고인 69%였다.
패니메이가 매달 조사하는 주택구매심리지수(HPSI)는 2월에 지난해 12월보다 2.4포인트 떨어진 71.8로 2020년 5월 이후 최저치를 찍었다.
코로나19 사태 이후 집값이 감당하기 어려운 수준으로 치솟은 데다 연준의 기준금리 인상을 앞두고 주택담보대출(모기지) 금리가 오르고 있어 매수 심리가 얼어붙었다는 분석이다.
과열된 미국 부동산 시장은 올해 안정을 되찾겠지만 공급 제약으로 오름세는 이어갈 것이란 관측이 나온다.
텍사스 부동산은 상승세 지속
미국 부동산 시장이 이처럼 뜨거운 온도를 이어가는 가운데 부동산 시장에서 눈여겨 보아야할 지역이 바로 선밸트(Sun belt) 지역이다.
선벨트 지역이란 미국 북위 37도 남쪽의 일조량이 많은 따뜻한 지역으로, 15개 주에 걸쳐 있다. 이 선벨트 지역에는 이미 미국 인구 중 80% 이상이 거주하고 있으며 낮은 법인세율, 풍부한 노동력, 그리고 정부의 파격적인 인센티브 등의 특색이 돋보인다.
생활비와 거주비가 상대적으로 높지 않은 선벨트 지역에 인구와 기업들의 유입이 지속적으로 증가하고 있으며, 선벨트 지역에 대한 관심은 팬데믹 이후에 더욱 높아지고 있다.
과거 미국 경제를 책임졌던 중서부와 북동부의 러스트 벨트(Rust belt)에서 이제는 미국 미래의 경제 발전 축이 선벨트로 이동하고 있는 것이다.
특히 캘리포니아에서 텍사스로의 이동이 증가하며, 텍사스에서도 슈퍼 선벨트(Super Sunbelt) 지역인 북텍사스와 오스틴 지역으로의 이동이 눈에 띄게 증가하고 있다.
팬데믹 이전부터도 텍사스로의 이동은 이미 진행되고 있었지만, 코로나19 확산 이후 미국에서 재택근무가 보편화되면서 캘리포니아, 뉴욕 등 대도시에 거주하던 사람들이 상대적으로 생활비와 주거비가 저렴한 텍사스로 대거 몰려들고 있는 것이다.
한인들의 경우 교육적인 이유에서도 텍사스 주로의 이동이 증가하고 있는 추세이다. 메릴랜드 주에서 북텍사스 플라워마운드로 1년 전 이주해 온 한 한인은 “딸이 셋인데 학교에서 화장실이 남녀공용 화장실로 바뀐다는 소식을 듣고는, 20년 삶의 터전이였던 메릴랜드를 떠나 텍사스로 오게 됐다”고 말했다.
캘리포니아의 평균 주택 가격은 76만 4000달러이며 텍사스의 평균 주택가격은 27만 6000달러로 텍사스가 3배 가까이 저렴하다.
물론 생활비도 텍사스가 저렴하다. 매사추세스공과대학(MIT)에서 조사한 데이터를 보면 성인 자녀 1명을 둔 3인 생활비로 캘리포니아에서는 연 8만3917달러가 필요하고 텍사스에서는 5만9652달러가 필요하다.
같은 회사에서 동일한 급여를 받는다고 가정할 때 캘리포니아에서는 빠듯한 살림이었다면 텍사스에서는 조금 여유롭게 살 수 있다는 것이다.
또한 텍사스 주는 신흥 도시가 지속적으로 개발되고 있어 도시 환경이 잘 정리되고 깨끗하며, 교육환경도 좋기로 알려져 있다.
이사전문업체 유홀(U-Haul)이 발표한 자료에 따르면 2021년 가장 많이 이사를 들어오는 주는 텍사스, 가장 많이 이사를 나가는 주는 캘리포니아였다.
2010년 이후로 캘리포니아에서 68만7000명 이상 주민이 텍사스로 이사했으며 텍사스 주민 중 13%는 캘리포니아에서 온 인구다.
기업들의 이전도 마찬가지이다. 대표 글로벌 기업들도 캘리포니아 실리콘밸리에서 텍사스로 본사를 이전하고 있다.
미국 1위 전기자동차 업체 테슬라가 텍사스 오스틴으로 이전을 발표한 것은 이미 널리 알려졌고, 실리콘밸리의 소프트웨어 대표기업 오라클(Oracle)도 텍사스 오스틴으로, 정보통신 전문회사 휼렛패커드 엔터프라이즈도 본사를 휴스턴으로 이전한다.
그리고 사명을 메타로 바꾼 페이스북이 텍사스 오스틴에서 가장 높은 초고층 건물의 절반을 임대한 사실이 전해지면서 페이스북 이전이 결정됐음을 알렸다. 2019년과 2021년 사이에 캘리포니아에서 텍사스로 본사로 이전한 대기업들은 무려 19개에 달한다.
이들 대기업의 이전이 완료되면 텍사스에서는 수백 개 일자리가 창출되며, 이로인한 인구 증가와 함께 도시가 발전도 가속화하게 될 것이다. 이들은 법인세와 소득세가 높고 물가 또한 높아 생활비와 거주비가 많이 드는 캘리포니아를 떠나 텍사스를 선택했다.
캘리포니아의 법인세와 소득세는 각각 8.84%, 13.30%인 반면 텍사스는 법인세와 소득세가 없다. 그러므로 기업과 개인에게 텍사스는 절세하기에 매우 좋은 주이다.
최대 부동산업체 리얼터닷컴(Realtor.com)에서 발표한 부동산 보고서에 따르면 2021년 미국에서 가장 인기 있는 도시로 텍사스 오스틴과 라운드록, 네바다주 라스베이거스, 플로리다 탬파가 선정됐다. 이 지역의 주택 가격은 1년 전보다 20~30% 이상 상승했다. 세 지역 모두 선벨트에 위치해 있다.
미 전국적으로 보여지는 부동산 매물 부족 현상과 금리인상 발표로 인한 가격 상승세에 더해 텍사스를 향한 이주 행렬이 가속화하면서 텍사스 부동산 가격은 장기적으로 상승세를 이어갈 것으로 전망되고 있다.
부통산 파트너 편집팀
