스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 전국주택가격지수가 지난해 동기간보다 14.6% 급등했다. 이것는 1987년 통계 집계를 시작한 이후 34년 만에 가장 큰 상승폭이다.
이처럼 집값이 급등한 건 수요와 공급 불균형 때문이다. 주택담보대출(모기지) 금리가 역대 최저 수준으로 자금 조달이 쉬워지면서 집을 사려는 수요는 늘어난 반면, 시장에 매물로 나오는 집은 부족해지자 가격이 폭등한 것이다. 설살가상으로 신규 주택 공급도 차질을 빚고 있다.
올해 초부터 목재를 비롯해 원자재 가격이 오른 데다 건설 노동자가 부족해지면서 착공 자체가 이뤄지지 못하는 경우도 있다. 공급 부족이 지속되는 사이, 기존에 나와 있던 매물까지 줄면서 가격은 더욱 치솟았다.
연방준비제도(Fed·연준) 내부에선 주택시장 과열이 인플레이션을 자극할 수 있다는 목소리가 나오는 상황이다.
골드만삭스는 임금 및 기대 인플레이션 상승과 주거비 상승을 인플레이션을 과도하게 유발할 수 있는 요인으로 꼽았다.
최근 에릭 로젠그렌 보스턴연방준비은행 총재는 파이낸셜타임스(FT) 인터뷰에서 부동산 시장의 거품과 붕괴 사이클이 금융시장 안정을 위협하고 있다고 지적했다.
그는 부동산 시장 활황을 연준이 팬데믹 사태 이후 지속해온 금융 지원을 줄이거나 없앨 수 있는 요인으로 꼽았다.
로버트 캐플런 댈러스연방은행 총재는 “모기지담보증권(MBS) 매입이 집값을 더 부채질하고 있다”며 MBS 추가 매입 필요성에 의문을 제기했다. 제임스 불러드 세인트루이스연방준비은행 총재도 “주택 가격이 치솟는 만큼 MBS 매입이 필요하지 않다는 쪽으로 생각이 기울고 있다”고 했다. 다만 이번 부동산 과열이 모두를 패닉하게 한 2008년 서브프라임 모기지사태 때와는 결이 다르다는 의견도 나온다.
당시 집값 폭등의 지렛대 역할을 했던 대출 기관이 신용조건을 완화할 가능성이 크지 않은 데다, 부동산이 아닌 건설주 등으로 자금도 분산되고 있기 때문이다.
한편 주택시장의 극심한 매물 가뭄 현상이 다소 완화되는 분위기라는 분석도 나온다.
CNBC에 따르면 높은 가격과 매물 부족으로 치열한 오퍼 경쟁을 초래했던 주택 시장에 6월 들어 신규 주택 목록이 코로나19 팬데믹 이전 수준을 웃돌았다.
이에 전국적으로 주택 가격은 여전히 높은 수준이지만 신규 리스팅이 증가하고 있어 집값 상승세가 한풀 꺽일 것으로 예상된다는 분석이다.
부동산 시장조사 회사인 레드핀에 따르면 지난 7월4일 마감 기준 4주 간 신규 리스팅은 작년 같은 기간보다 4% 증가했다.
2019년 같은 시기보다는 3% 증가한 수치다. 이에 대해 CNBC는 1년 이상 주택 시장에 폭풍이 불었지만, 마침내 바람의 방향이 바뀌고 있는 것 같다고 분석했다.
부동산 매물 정보를 올리는 MLS(Multiple Listing Service)에 등록된 리스팅(active listing)도 증가세로 돌아섰다. 현재 MLS 등록 리스팅은 1년 전보다 32% 여전히 낮은 수준이지만 지난 3월 초 이후 8% 늘어났다.
레드핀의 데릴 페어웨더 수석 애널리스트는 “많은 바이어가 더 많은 매물이 나올 때까지 기다리고 있다”면서 “구매하려고 경쟁하지 않으며, 연초처럼 긴박함을 느끼진 않고 있다”고 설명했다.
국책모기지업체 패니 메이가 6월 실시한 월간 주택 심리 조사에서 응답자의 64%가 ‘집을 사기 좋지 않은 시기’라고 답했다.
이는 5월(56%)보다 늘어난 수치다. 반면 판매에 대해서는 5월(67%)보다 더 많은 응답자(77%)가 판매하기 좋은 시기라고 답했다.
하지만 매물 증가에도 불구, 집값은 당분간 고공행진을 이어갈 전망이다. 지난달 매물의 무려 55%가 리스팅 가격보다 높은 가격에 거래됐다. 전년 동기(27%)의 2배에 달한다.
부동산 정보 분석업체인 코어 로직은 지난 5월 주택 가격이 전년 동기보다 15.4% 상승했으며, 2022년 5월까지 3.4% 상승할 것이라고 예측했다.
프랭크 마텔 대표는 “집값 상승 속도가 대출 비용 절감 등의 혜택을 앞지르면서 첫 집 구매자 등이 어려움을 겪고 있으며, 일부 구매자의 이런 어려움으로 인해 가격 상승세가 둔화할 수 있다”고 내다봤다.
실제로 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 최근 부동산 가격이 급등하면서 미국의 밀레니얼(1980년대 초~2000년대 초 출생) 세대는 집을 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 주택담보대출을 주력으로 삼고 있는 금융회사인 프래디맥에 따르면 올해 들어 ‘스타터홈’(Starter Home·생애 첫 내 집)의 공급량은 50년 만에 최저치를 기록했다. 미국기업연구소(AEI) 하우징센터 에드 핀토 소장은 “사람들은 많은 이주를 하고 있다.
그러나 수요를 충족할만큼 충분한 주택 공급이 이뤄지지 않고 있다”고 설명했다.
통상 미국인의 스타터홈은 1400평방 피트(약 39평) 수준일 정도로 작은 점도 문제로 꼽힌다. 미국 주택건설협회에 따르면 미국은 단독 주택의 경우 면적이 넓을수록 건축 우선순위를 주기 때문이다.
로버트 디츠 협회 수석 이코노미스트는 “지난 5~7년 동안 가장 짓기 어려운 종류의 주택은 첫 주택 구입자들이 주로 찾는 ‘스타터홈’이었다”고 했다.
이렇다 보니 미국 밀레니얼 세대의 내 집 마련 시기는 점점 늦어지고 있는 추세다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 지난해 말 기준 생애 최초 주택을 구입하는 평균 연령은 33세로 집계됐다고 발표했다.
불과 10년 새 3년이나 늦춰진 수치라고 NAR은 설명했다. 이와 관련, 프래디맥의 샘 카터 수석이코노미스트는 “대부분은 스타터홈 품귀 현상이 저소득층에만 영향을 미치는 것으로 생각하고 있지만, 그렇지 않다”며 “문제는 그 여파가 소득 기준으로 중상위 계층으로까지 확산하고 있다는 것”이라고 지적했다.
이처럼 수요가 줄어드는 추세로 인해 집값이 얼마나 빨리 잡힐지에 대해서는 의견이 분분하다.
핀토 소장은 “코로나19 팬데믹에 따른 재택근무 확산으로 교외 등지에서 더 넓고 좋은 주택을 사려는 수요는 많아질 것”이라며 “집값 상승은 앞으로 몇 년간 지속할 것”이라고 내다봤다.
반면 집값이 급등하면서 가격에 대한 저항감이 생겨 수요가 줄어들 수 있다는 전망도 나온다.
한 전문가는 “저금리 환경이 주택 수요를 지지해 왔으나, 주택가격 상승으로 커진 대출 상환부담이 주택 수요를 약화시킬 수 있다”면서 “올 하반기에는 주택가격 상승세가 둔화될 가능성이 있다”고 밝혔다.
부동산파트너 편집팀
