주택, 건물, 상가 매매 등을 위해 세일즈 에이전트나 브로커를 고용한 후 위법적인 서비스를 받았다고 판단되거나 혹은 중복 계약 등의 피해를 입었거나, 에이전트나 브로커 면허 소지자가 부동산면허법이나 텍사스 부동산 위원회(Texas Real Estate Commission)의 규칙을 위반했다고 생각된다면 TREC에 고소장을 제출할 수 있다.
고소장은 어떻게 제출하나?
서면으로 된 고소장을 제출해야 한다. 이용자들의 편의를 위해 TREC의 고소장 서식이 온라인에 제공돼 있다. 서식을 사용할 때는 모든 사항을 빠짐없이 다 기재해야 한다.
연락 내역, 계약서, 보고서, MLS(Multiple Listing Service, 부동산 매물 리스팅 사이트) 인쇄물 그리고 비용정산서와 같은 거래와 관련된 모든 서류를 포함한다. 서류는 원본이 아닌 사본을 송부하면 된다.
고소장에 서명이 필요하다. TREC은 익명이나 미서명의 고소장은 접수받지 않는다. 고소장은 우편, 이메일, 팩스로 보내거나 TREC에 가서 제출할 수 있다.
TREC는 다음의 텍사스 부동산중개 전문가를 규제한다:
-부동산 세일즈 에이전트, 브로커
-부동산 인스펙터
-지역권 및 통행권 대리인
-부동산 교육 제공자
-주거서비스 회사 (주택 보증 회사)
-공동사용 계획(Timeshare Plans)
TREC는 고소장을 신중하게 검토하며 빠른 시일 내에 응답하고. 고소장에 의한 조사 현황에 대해서 주기적으로 통보해 준다. 혹 개별 사안이TREC의 관할권에 속하는지 확실치 않다면 enforcement@trec.texas.gov에 이메일을 보내도 된다.
TREC 웹사이트(www.trec.texas.gov) 참고 자료로 고소 과정에 대한 안내가 게재되어 있으며 ‘고소 개요 설명서(Complaint Overview manual)’도 게재되어 있다.
문의가 있으면 개별적으로 연락해도 된다.
TREC Standards and Enforcement Services
이메일: enforcement@trec.texas.gov
전화: 512-936-3005
팩스: 512-936-3809
고소 과정은 어떻게 되나?
TREC 웹사이트에 가면 고소장을 제출하는 법에 대해 상세히 설명해 놓은 페이지가 있으며, 고소에 대한 다양한 ‘자주 묻는 질문(FAQs)’도 제공되어 있다. (FAQ 카테고리에서 ‘어떻게 분쟁을 처리하는가(How are disputes handled)?’를 찾거나 ‘complaint’이라는 단어로 검색할 수 있다.)
텍사스 입법부가 규정한 고소를 위한 몇 가지의 요건이 있다.
1. 고소는 익명으로 진행할 수 없다.
2. 고소장을 제출하는 이는 성명과 연락처를 제공해야 한다.
3. 고소장 서식을 사용하지 않아도 되지만, 고소장은 서면으로 작성해야 한다. 물론 TREC의 서식을 사용하면 필요한 사항뿐만 아니라 도움이 되는 정보를 모두 기재할 수 있으므로 도움이 될 수 있다.
4. 고소장은 전화로 제출할 수 없다.
5. 위원회는 4년이 지난 고소의 대상에 대해서는 고소를 수사할 수 없다.
6. 서명이 있어야 한다.
고소장이 접수된 후에는 소송 번호가 배정되며, 위원회가 고소건에 제기된 문제에 대해 관할권이 있는지를 결정하기 위해 검토한다. 예를 들어 면허 소지자와의 개인적인 문제나 계약상의 분쟁은 일반적으로 위원회가 다루는 사안이 아니다. 위원회가 해당 고소건을 진행할지에 대한 여부는 대개 30일 이내에 응답 받을 수 있다. SES 직원들이 위원회가 고소건의 문제를 다룰 권한이 있다고 결정하면 해당 소송에 대한 수사가 이루어진다. 관할권의 고소의 대상이 되는 각각의 면허 소지자에게 고소장의 사본과 고소장에서 제기된 주장에 대해 대응할 기회가 주어진다.
고소건에 수사관이 배정되면 수사관은 추가적인 정보가 필요하다고 판단해 증인과 전화 면접을 진행할 수 있는데, 이는 보통 3~6개월 정도가 걸린다. 면접은 대면으로도 진행될 수 있으나 그리 흔하지는 않다. 일부 수사에서는 수사관이 배정되지 않으며, 편지에 작성된 질문과 서면으로 작성된 응답을 통해 정보가 수집되기도 한다.
수사가 완료된 이후에는 사건이 SES 소속 변호사에게 배정된다. SES 소속 변호사는 고소장과 수사를 검토하며 사건의 증거가 TREC 법 또는 규칙에 대한 위반이 일어났다는 사실을 뒷받침하는지 결정한다. SES가 다량의 고소건을 처리하고 있기 때문에 고소 과정 중 본 단계 또한 몇 개월이 걸릴 수 있다.
․ SES (Standards & Enforcement Services)는 고소에 대한 수사와 징계 조치를 통해 위원회의 법과 규칙의 시행을 다루는 TREC의 부서이다.
사건이 변호사에게 배정된 후에는 어떤 결과가 나올 수 있나?
변호사는 위반이 없었다는 사실을 발견하거나 위반이 발생했다는 것을 증명할 증거가 불충분하다고 판단할 수 있다. 이러한 경우에 변호사는 고소를 종결하는 문서를 발부한다.
한편, 변호사는 면허 소지자가 자신의 행위에 대해 경고를 받아야 한다고 판단할 수도 있다. 이러한 경우, 변호사는 권고문(advisory letter)이라는 것을 발부한다. 이 권고문은 면허 소지자의 기록에 남아 추후 기타 고소장이 제출되었을 때 고려의 대상이 된다.
변호사는 위반이 발생했다고 결정하여 면허 소지자가 공식적인 징계를 받을 것을 권고할 수도 있다. 공식적인 징계에는 벌금, 면허 정지 또는 면허 취소가 포함된다.
면허 소지자가 권고된 징계를 받아들였다면 고소는 합의로 종결될 수 있다. 그러나 그렇지 않다면 ‘제기된 위반에 대한 청원 및 통지(Petition and Notice of Alleged Violence)’이 준비되어 면허 소지자에게 통보된다.
면허 소지자가 권고된 징계를 받아들이지 않고 심리를 요청했다면 사건의 심리일이 잡혀 ‘주 행정 심리 사무서(State Office of Administrative Hearings, SOAH)’에서 심리가 진행된다. 심리 중 SES 변호사는 공식적인 징계를 위한 위원회의 사건을 제시하고 면허 소지자는 자신의 변론을 제시한다. 면허 소지자는 SOAH에서 자기 자신을 변호하거나 변호사를 고용할 수 있다.
심리가 끝나고 나서 판사는 대개 60일 이내에 ‘결정을 위한 제안서(Proposal for Decision)’를 발행한다. 이후 위원회는 공개 회의에서 사건을 검토하고 ‘최종 명령(Final Order)’를 내린다.
추가적으로 알아야 할 사항은?
고소 과정에 관한 더 상세한 설명을 원하면 TREC웹사이트의 ‘고소 과정 설명서(Complaint Overview manual)’를 볼 수 있다.
위원회가 면허 소지자에게 타인에게 손해를 배상하라고 명령할 권한은 없다.
손해에 대한 요구는 다른 법원에서 다뤄져야 하며 개인 변호사와 상의해야 할 문제이다. 그러나 위원회는 판매 대리인이나 중개인을 상대로 내린 일부 판결에 대해 배상하기 위한 ’부동산 피해회복 신탁 자금(Real Estate Recovery Trust Account)’을 보유하고 있기는 하다.
텍사스 부동산 위원회(Texas Real Estate Commission) 제공
