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모기지 금리 하락·집값 상승 둔화 영향…연간 기준으론 여전히 침체

2025년 12월 기존 주택 거래가 전월 대비 5.1% 증가하며 약 2년 만에 가장 큰 월간 상승폭을 기록했다. 다만 연간 기준으로는 여전히 수십 년 만에 가장 부진한 주택 거래 수준을 벗어나지 못한 것으로 나타났다.

전미부동산중개인협회에 따르면 12월 기존 주택 판매는 연율 기준 435만 채로 집계됐다. 이는 2023년 2월 이후 가장 높은 수준이다. 월간 기준으로는 2024년 2월 이후 최대 증가폭이며, 4개월 연속 증가세를 이어갔다. 이는 2020년 이후 가장 긴 연속 증가 기록이다.

이번 반등은 모기지 금리 하락과 집값 상승세 둔화가 맞물린 결과로 분석된다. 최근 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 약 6.2% 수준으로, 1년 전 7% 안팎에서 내려온 상태다. 전미부동산중개인협회 수석 이코노미스트 로런스 윤은 “이번 판매 증가는 금리 하락이 직접적인 동력”이라며 “누적된 대기 수요는 금리가 움직일 때 시장으로 풀린다”고 설명했다.

집값 상승세도 뚜렷이 둔화됐다. 12월 전국 기존 주택 중위가격은 40만5,400달러로, 전년 동월 대비 0.4% 상승에 그쳤다. 이는 최근 수년간의 급격한 집값 상승 흐름과는 다른 양상이다.

다만 2025년 전체를 놓고 보면 주택 시장의 구조적 침체는 여전하다. 지난해 기존 주택 판매는 총 406만 채로, 1995년 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 인구가 30년 전보다 7천만 명 이상 늘어난 점을 감안하면, 가구 대비 거래 비율은 더욱 낮아진다. 지난해에는 가구 100곳당 약 3건의 거래만 이뤄졌는데, 이는 1982년 이후 최저치다.

전문가들은 최근 몇 년간의 고금리와 급등한 집값이 많은 가구로 하여금 주택 구입을 미루거나 포기하게 만들었다고 분석한다.

2019년 이후 집값은 50% 이상 상승했고, 모기지 금리는 2021년 주택 호황기와 비교하면 여전히 두 배 이상 높은 수준이다.

이 같은 환경은 주택을 사려는 임차인과, 이사·확장·축소를 고려하던 기존 주택 소유주 모두를 관망세로 몰아넣었다. 낮은 금리로 대출을 받은 기존 소유주들이 더 높은 금리의 신규 대출로 갈아타기를 꺼리는 점도 거래 부진의 요인으로 꼽힌다.

일부 현장에서는 점진적인 변화 조짐도 나타나고 있다. 거래가 둔화되면서 매물 재고가 늘었고, 가격 협상 여지도 확대됐다. 지난해 말 달라스로 이주해 임차 생활을 하던 길라드 마티테야후 부부는 12월에 매물 가격보다 약 4% 낮은 금액으로 주택을 구입했고, 매도자가 일부 클로징 비용을 부담했다고 밝혔다.

전문가들은 2026년 주택 거래가 완만한 회복세를 보일 가능성은 있지만, 급격한 반등은 어렵다고 보고 있다. 고용 시장 불확실성과 보험료, 재산세, 주택관리비 등 주거 관련 비용 부담이 여전히 크기 때문이다.

부동산 중개업체 레드핀에 따르면 1월 초 기준 중위가격 주택을 20% 다운페이먼트로 구입할 경우 월 상환액은 2,365달러로, 2024년 초 이후 가장 낮은 수준까지 내려왔다. 다만 이는 여전히 많은 가구에 부담스러운 수준이다.

전문가들은 주택 시장의 근본적인 회복은 소득 증가, 집값 안정, 금리 완화가 동시에 진행되는 점진적인 과정이 될 가능성이 크다고 분석하고 있다.

정리=최현준 기자