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매수자는 주저하고 매도자는 버티며, 건설업체는 각종 혜택을 내세우는 상황

달라스-포트워스(D-FW) 지역의 주택 시장은 매수자와 매도자 모두에게 압박을 가하고 있다.

중간 주택 가격은 하락하고 있지만, 고가 주택은 좀처럼 팔리지 않는다. 주택은 작년보다 평균 일주일 반 정도 더 시장에 머무르고 있으며, 거래량은 감소하고 있다. 일부 매도 희망자들은 집을 매도하는 대신 임대 시장으로 방향을 틀기도 했다.

경제 불확실성과 높은 집값, 약 7%대의 모기지 금리가 매수자들을 계속해서 시장 밖에 서서 관망하게 하고 있다.

텍사스대학교 알링턴 캠퍼스의 부동산 및 금융학 교수 스리람 빌루푸람(Sriram Villupuram)은 “올해는 매수자들에게 매우 어려운 해가 될 것”이라며, “매도자들은 다양한 선택지가 있다. 당장 어렵다면 임대를 선택해 시간을 벌 수 있다. 어려운 해가 될 것”이라고 말했다.

가격 하락

여러 핵심 지표는 D-FW 주택 시장의 현황을 설명한다.

부동산 정보업체 레드핀(Redfin)은 2025년 말까지 주택 가격이 하락할 것으로 예측했고, 달라스는 전국에서 가장 빠르게 가격이 하락 중인 도시 중 하나다.

미국 내 50대 도시 중 11곳은 전년 대비 주택 가격이 하락했고, 달라스 지역은 4.6% 하락해 캘리포니아 오클랜드(-6.7%)와 플로리다 잭슨빌(-5.2%)에 이어 세 번째로 큰 하락폭을 기록했다.

레드핀은 “플로리다와 텍사스의 주택 시장은 주택 건설 급증, 보험료 상승, 극단적인 기후로 인해 빠르게 냉각되고 있다”고 분석했다.

또 다른 보고서인 케이스-실러 전국 주택 가격 지수(Case-Shiller National Home Price Index)는 달라스의 주택 가격이 전년 대비 소폭 하락했다고 밝혔다. 20대 대도시 중 탬파(-2.15%)만이 더 큰 하락을 보였다.

텍사스 A&M 대학교의 부동산 연구센터, 메트로텍스 부동산협회(MetroTex), 북텍사스 부동산정보시스템(NTREIS)의 자료에 따르면 5월 MLS 기준 중간 판매가는 39만9천 달러로, 전년 대비 2.2% 하락했다.

시장에서 오래 머무는 주택들

중간 가격은 하락했지만, 많은 주택들이 매물로 시장에 오래 머무르고 있다.

메트로텍스에 따르면 평균 매물 유지 기간은 86일로, 작년 5월보다 11일 증가했다. 주택 재고는 4.7개월분으로, 이는 2012년 7월 이후 가장 높은 수치다.

현재 속도로 주택이 팔릴 경우, 시장에 남은 주택 재고가 몇 개월분인지 보여주는 수치인 ‘재고 개월 수’는 통상 5~6개월이면 매수자와 매도자의 균형 시장으로 본다.

5월 기준 활성 매물은 3만5,555건으로 전년 대비 37.2% 증가했고, 거래된 매물은 9,195건으로 2.5% 감소했다.

빌루푸람 교수는 “매수자들은 예전처럼 금리가 금방 떨어질 것이라는 기대를 접었고, 결국 더 작은 주택이나 저가 주택을 선택하는 방향으로 나아가고 있다”며, “아직 시장의 본격적인 조정은 아니다”라고 말했다.

매도자, 매수자, 임차인의 움직임

RE/MAX의 프리스코 지역 에이전트 토드 루옹(Todd Luong)은 최근 몇 달 사이 매도자와 매수자 모두가 임대 시장을 더 선호하게 된 경향을 보였다고 말했다.

기존 주택 소유자들은 지난 몇 년간 누적된 자산가치 상승과 낮은 모기지 금리 덕분에 급히 팔 이유가 없고, 가격을 크게 내리기보다는 임대를 택하는 경우가 많아졌다.

이들은 주택을 ‘매매 또는 임대’로 중복 등록하기도 한다. 루옹은 “2~3년 전만 해도 상상도 못 하던 일”이라고 말했다.

센추리21 저지 파이트(Century 21 Judge Fite Co.) 대표 짐 파이트(Jim Fite)는 고가 주택의 매매 속도가 눈에 띄게 느려졌다고 말한다. “70만 달러 이하 매물은 비교적 잘 팔리는 반면, 그 이상은 시간이 오래 걸린다”는 설명이다.

또한 그는 자사에서 관리하는 1,800건의 임대 부동산 중 상당수가 최근 새롭게 등록된 사례라고 밝혔다.

포인트투홈즈(Point2Homes)에 따르면, 2018년부터 2023년까지 전국에서 가장 빠르게 성장한 교외 임대시장 상위 5곳 중 4곳이 DFW 지역이었다.

코탈리티(Cotality) 자료에 따르면 DFW 지역 단독 주택 임대료는 4월 기준 전년 대비 0.4% 하락하며 전국에서 가장 낮은 상승률을 기록했다.

코탈리티의 수석 이코노미스트 몰리 보젤(Molly Boesel)은 “다량의 신축 아파트 공급이 임대료 하락의 배경”이라며, “이로 인해 세입자들에게 협상력이 생겼고, 시장 전체가 부드러워졌다”고 분석했다.

건설업체의 고민

건설업체들도 문제를 겪고 있다. 달라스에 본사를 둔 시장조사기관 레지덴셜 스트래티지스(Residential Strategies)의 테드 윌슨(Ted Wilson)은 “완공 후 비어있는 주택이 약 1만1,574채로, 작년 말보다 4.3% 증가했다”고 밝혔다. 미분양 증가로 인해 할인 판매와 혜택이 늘어나 수익성에 타격을 주고 있다.

건설사들은 특정 매수자를 염두에 두지 않고 건설하는 ‘투기적 주택’ 비중을 늘리며 재고를 소진하려 하고 있다.

2025년 신규 주택 착공 건수는 약 4만6,500건으로, 2019년 이후 가장 적은 수치가 될 전망이지만, 1990년 이후 기준으로는 여전히 상위 10위 안에 드는 해가 될 것으로 보인다.

향후 전망

빌루푸람 교수, 파이트 대표, 루옹 에이전트 모두 “금리 변화 없이는 올 여름 및 연말까지 시장에 큰 변화는 없을 것”이라고 내다봤다.

프레디맥(FreddieMac)에 따르면 6월 26일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.77%로, 4월 중순 이후 15bp 범위 내에서 안정적으로 유지되고 있다.

빌루푸람 교수는 “금리가 떨어지지 않는 한, 매수자와 매도자 모두 계속 어려운 시기를 보낼 것”이라고 전망했다.

정리=지니 배 기자