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거래량 5% 상승… 모기지 금리 6% 초반, 5%대 진입 시 수요 회복 기대

달라스-포트워스(D-FW) 주택시장이 여전히 관망세 속에 가격 조정을 이어가고 있다. 최근 몇 달 사이 지역 내 주택 매물의 3분의 1 이상이 가격을 낮췄으며, 매수자들의 움직임은 여전히 더디지만 완만한 회복세를 보이고 있다.

재고는 늘고, 속도는 늦고

부동산 시장은 한때 숨 가쁘게 움직이던 팬데믹 시기와 달리, 최근 몇 년 사이 이주 인구와 고용 성장 둔화로 속도가 확연히 느려졌다. 그러나 여름 이후 모기지 금리가 약 0.5%포인트 하락하면서 일부 매수자들이 다시 시장에 발을 들이고 있다. 특히 플래이노·프리스코 등 북부 교외 지역에서는 거래가 점차 활기를 띠는 모습이다.

텍사스대 알링턴 캠퍼스의 스리람 빌루푸람(Sriram Villupuram) 교수는 “지역별로는 긍정적인 조짐이 보인다”고 말했다.

D-FW 주택시장 지표

9월 기준 달라스-포트워스 지역의 주택 중간가격은 약 39만 달러로, 전년 대비 큰 변화가 없었다. 전국 평균은 42만2,600달러로 소폭 높았다. 거래량은 7,666건으로 전년 대비 5% 증가했고, 매물은 3만5,465건으로 작년보다 18.6% 늘었다.

시장 재고는 4.6개월치로 집계됐다. 현재 판매 속도로 시장에 나온 모든 매물이 소진되는 데 약 4개월 반이 걸린다는 의미다. 한편 주택이 시장에 머무는 기간은 평균 95일로, 지난해보다 8일 늘었다.

“이제는 가격 조정 없이는 팔기 어렵다”

재고가 늘면서 매도자들은 공격적으로 가격을 낮추고 있다. 부동산 정보업체 질로(Zillow)에 따르면, 8월 달라스 지역 매물의 33%가 가격 인하를 단행했다. 이는 7월의 36%보다는 낮지만 최근 몇 년 평균보다 높은 수치다.

센추리21 저지 파이트(Century 21 Judge Fite Co.)의 짐 파이트 대표는 “2008년 경기침체 이후 이렇게 많은 가격 인하는 처음”이라며 “여전히 일부 매도자들이 2022~2023년의 고점 가격을 기대하고 있어 시장 현실과 괴리가 있다”고 지적했다.

빌루푸람 교수는 “매도자들은 자신이 쌓아온 주택 자산가치를 온전히 실현하지 못할 수도 있다는 불안감 때문에 가격을 낮추고 있다”며 “향후 평균 주택가격은 완만히 하락할 가능성이 높다”고 전망했다.

북부 교외지역 가격 하락 두드러져

프리스코 지역 리맥스(ReMax) 소속 중개인 토드 루옹(Todd Luong)은 “특히 콜린카운티와 덴턴카운티에서 매도자들의 가격 인하가 두드러진다”고 말했다. 콜린카운티의 9월 중간가격은 약 45만 달러로 전년 대비 6.3% 하락했지만, 거래량은 12% 증가했다. 덴턴카운티 역시 중간가격이 43만7천 달러로 6% 떨어졌고, 거래량은 8.4% 늘었다.

루옹은 “일부 매도자들은 봄까지 기다리기로 하고 매물을 철회하고 있다”며 “작년보다는 낫지만 여전히 거래가 활발하다고 보긴 어렵다”고 말했다.

금리·고용 둔화가 수요 억제

주택가격은 하락세지만 팬데믹 이전보다 여전히 높다. 여기에 최근 텍사스 고용시장 둔화가 수요를 더욱 약화시키고 있다. 달라스연방준비은행(Dallas Fed)에 따르면, D-FW 지역 고용은 6월 연율 기준 2.3% 감소했으며, 실업률은 4%로 상승했다. 정보·제조·비즈니스서비스 부문이 일자리를 줄였고, 올해 텍사스 전체 고용 성장률 전망도 1.3%로 하향 조정됐다.

또한 주택보험료 상승이 새로운 부담으로 떠올랐다. 루옹은 “보험료가 급등해 대출상담 시점부터 보험비용을 함께 고려해야 할 정도”라며 “과거에는 없던 현상”이라고 말했다.

모기지 금리 6%대… “5%대 진입해야 본격 회복”

10월 초 기준 30년 고정 모기지 금리는 6.3%로, 여전히 6%대 초반에 머물러 있다. 시장에서는 금리가 5%대 후반으로 내려와야 실질적인 수요 회복이 가능하다고 본다.

빌루푸람 교수는 “금리 인하보다 가격 조정이 매수세 회복의 주요 경로가 될 것”이라며 “내년에는 완만한 ‘바이어스 마켓(매수자 우위 시장)’으로 전환될 가능성이 있다”고 내다봤다. 반면 루옹은 “연방준비제도(Fed)가 올해 두 차례 추가 금리 인하를 예고한 만큼, 금리가 5%대에 진입하면 시장에 활기가 돌 것”이라고 말했다.

센추리21의 파이트 대표는 “현재 가격 조정은 시장에 필요한 건강한 흐름”이라며 “다만 팬데믹 시기 급등한 가격이 조정되는 과정일 뿐, 본격적인 하락세로 보긴 이르다”고 덧붙였다.

정리 = 영 김 기자