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DFW 주택 건설업체가 올해 3분기가 더딘 성장을 보고했다.

경쟁이 치열해진 시장과 높은 모기지 금리, 더딘 일자리 성장이 원인으로 지목된다.

다만 연방준비제도(Fed, 연준)가 지난 9월 기준 금리를 0.5%포인트 인하했고, 연말과 내년까지 추가 금리 인하가 예상되면서 주택 건설이 다시 회복될지는 관망세이다.

북텍사스 주택 건설업체는 7월부터 9월까지 1만 3,327채의 주택을 착공했는데, 이는 작년 같은 기간보다 약 2% 감소한 수치이다.

달라스를 기반으로 하는 주택산업 분석업체 레지덴셜 스트레터지스(Residential Strategies Inc.)의 추산에 따르면 연간 착공은 5만 4천 채가 조금 넘는 수준으로 안정적으로 유지됐다.

테드 윌슨 대표는 "신규 주택 시장이 점점 더 경쟁이 치열해지고 있다”라며 "시장에 주택 구매자는 여전히 많지만, 주택 구매 가능성은 과거보다 낮다”고 밝혔다.

그는 “주택 건설업체들은 트래픽을 판매로 이끌어 내기 위해 모기지 금리 인하, 할인 및 인센티브를 제공하고 있다”고 전했다.

지난 6월과 7월 30년 모기지 금리는 7%에 머물렀다. 연준이 기금 금리를 인하할 것으로 예상하면서 8월과 9월에 하락하기 시작했지만, 잠재적 주택 구매자는 모기지 금리가 6%의 적정 수준 아래로 떨어지기를 바라고 있다.

북텍사스 일자리 증가, 완만한 수준

지난해 북텍사스의 일자리 증가가 주춤한 것도 배경으로 작용했다.

텍사스노동위원회(Texas Workforce Commission, TWC)은 지난 8월로 끝난 12개월 동안, DFW 지역의 순 신규일자리는 5만 8,700개가 추가됐다고 보고했다.

이는 연간 성장률 1.38%로, 지난해 같은 기간 10만 4천 개의 신규 일자리 증가보다 훨씬 적은 수치다.

윌슨 대표는 "DFW의 연간 신규 주택 5만 채 착공률을 유지하기 위해서는 매년 최소 10만 개의 신규 일자리 증가가 있어야 한다”고 말한다.

그는 “기술 부문의 침체로 인해 전년도에 비해 사람들의 이동이 줄었지만 금리가 낮아짐에 따라 일자리 증가가 회복될 것이라고 낙관하고 있다"고 부연했다.

DFW 신규 주택 매매 소폭 상승

2023년 10월부터 2024년 9월까지 5만 3,219채의 주택이 매매됐는데, 연간 기준으로 신규 주택 판매는 1% 미만으로 증가했다.

보고서에 따르면 시장에서 경쟁이 심화되고 있다는 몇 가지 신호가 포착된다.

완공된 공실 주택 재고는 3분기에 상승, 1만 269채를 기록했다. 이는 전년 대비 2천 채 이상의 공실 주택이 증가한 것으로 24.7% 늘어났다.

보고서에 따르면 최근 DFW 지역의 주택 공급 수준은 2.3개월인데, 레지덴셜 스트레터지스는 2~2.5개월의 공급을 균형으로 간주하고 있다.

또 다른 징후는 모델 주택의 증가로, 작년에 1천 103채에서 1천 284채로 증가했다. 

레지덴셜 스트레터지스에 따르면 이는 지역의 신규 주택 커뮤니티 수가 증가하고 있음을 보여준다.

캐시 기브슨(Cassie Gibson) 부사장은 "완공된 미판매 주택 재고의 증가는 시장에서 경쟁이 심화되고 구매력 문제가 어려워지는 것과 직접적으로 관련이 있다"라고 말했다.

그는 "주택 건설업체는 2025년 봄에 새로운 재고를 확보하기 위해 미판매 재고를 정리하는 데 집중하고 있다”라며 “이러한 환경에서 건설업체는 할인과 인센티브에 대한 공격적인 전략을 펼친 결과 이익 마진도 좁아지고 있다”라고 부연했다.

DFW) 지역의 개발된 주택부지 공급량은 지난 분기에 소폭 증가해 10만 유닛을 넘었다. 이는 22.3개월분의 공급량에 해당한다.

개발 중인 공부지의 파이프라인은 6만 7천 유닛 이상으로 안정세를 유지하고 있지만, 지난해에 비해 약 5% 감소했다.

보고서에 따르면 높은 토지 가격과 개발 비용, 그리고 높은 금리가 저렴한 가격의 주택 개발 부지를 만드는 것을 어렵게 하고 있다.

분석가들은 주택 구매 여력을 해결하기 위해서는 공터 가격이 안정화되어야 한다고 지적한다.

또한 지난 분기 DFW지역에서는 1천 853채의 임대용 주택이 착공됐으며 연간 6,128채의 임대용 주택이 착공됐다.

임대용 주택은 북텍사스 신규 주택 착공의 11.3%를 차지하고 있다.

한편 DFW 지역의 기존 주택 판매는 여전히 부진한 상태이다.

8월 말까지 12개월 동안 DFW 지역에서 8만 8,566채의 기존 주택이 판매됐으며, 이는 전년 대비 3% 감소했다.

활성 매물은 45% 급증해 약 2만 9,900채가 시장에 나와 있으며, 매물 공급 기간은 4개월을 넘고 있다.

다만 많은 신규 매물의 가격은 시장 최고가에 가깝고, 주택담보대출 금리는 여전히 6% 이상이어서 많은 주택 소유자들은 몇 년 전 확보한 초저금리의 주택담보대출을 포기하지 않고 있다.

윌슨 대표는 윌슨은 “주택 매물 재고 기간이 균형으로 간주되는 6개월 수준으로 돌아갈 가능성이 있다”고 말했다.

그는 “주택담보대출 금리가 5.0%에서 5.5% 범위로 하락하기 전까지는 대부분의 저금리 주택담보대출을 보유한 가구들이 이사하려 하지 않을 것”이라고 예측했다.

프레디 맥이 지난달 24일(목)에 발표한 30년 만기 주택담보대출 평균 금리는 6.54%이었다. 이는 전주 6.44%에서 소폭 상승한 수치다.

윌슨 대표는 “DFW 주택 시장은 주택담보대출 금리가 더 하락해 신규 주택 수요가 증가하고, 지역 일자리 증가와 이주 활동이 회복되기를 바라고 있다”고 전했다.

정리=박은영 기자